МДС 81-12.2000 Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве
РАЗРАБОТАНЫ Межрегиональным центром по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов Госстроя России под руководством Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России при участии ЦНИИЭУС и Управления стройпрограмм Госстроя России.
РАССМОТРЕНЫ И РЕКОМЕНДОВАНЫ к применению Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое России (протокол от 27 марта 1998 года N 10) и НТС по ценообразованию в строительстве Госстроя России (протокол от 31 марта 1998 года N 1).
ВВЕДЕНЫ В ДЕЙСТВИЕ с 01.06.98 письмомГосударственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 28 мая 1998 г.N АБ-20-214/12
АННОТАЦИЯ
Методические рекомендации предназначены для использования при подготовке и проведении подрядных торгов на объектах, финансируемых из бюджетных средств, и рекомендуются для применения на объектах, финансируемых из других источников. Могут быть использованы всеми субъектами инвестиционной деятельности, в том числе заказчиками (инвесторами), организаторами торгов, тендерными комитетами всех уровней, подрядными и субподрядными организациями, независимо от правовых форм, форм собственности и др.
ВВЕДЕНИЕ
Подрядные торги получают все более широкое распространение при осуществлении капитального строительства. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14 августа 1993 года N 812 “Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в Российской Федерации” распределение заказов на вновь начинаемое строительство производится только на конкурсной основе, главным образом через проведение подрядных торгов.
При наличии обоснований инвестиций (предпроектных разработок), проектно-сметной или тендерной документации у заказчика строительства (застройщика) не возникает трудностей в определении стоимости предмета подрядных торгов. Он имеет определенные стоимостные ориентиры по намечаемому им строительству (реконструкции, расширению, техническому перевооружению, капитальному ремонту) объектов и может с большой долей уверенности располагать имеющимися в его распоряжении средствами.
При отсутствии соответствующей документации, на основе которой возможно определение размера средств, необходимых для инвестирования того или иного объекта с определенными техническими параметрами, перед заказчиком встает проблема определения стоимости строительства на предварительном этапе.
Целью настоящих Методических рекомендаций является оказание помощи заинтересованным организациям в определении предполагаемой стоимости предмета подрядных торгов в строительстве, когда в их распоряжении имеется предпроектная или проектно-сметная документация и когда она отсутствует.
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2.1. Методические рекомендации по определению стоимости предмета торгов в строительстве (далее Методические рекомендации) разработаны в соответствии с:
- указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997 г. N 305;
- положением о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным Госкомимуществом и Госстроем России 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7;
- основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных работ) для государственных нужд, утвержденными Госстроем России 6 мая 1997 г. N БЕ-18-9 и согласованными Минэкономики России 6 мая 1997 г. N АС-158;
- во исполнение решения коллегии Госстроя России (протокол N 22 от 24.12.97).
При разработке Методических рекомендаций за основу приняты действующие в Российской Федерации нормативные документы в области сметного ценообразования и нормирования, имеющаяся справочно-информационная база укрупненных показателей стоимости строительства, индексов цен и программные средства составления смет, а также действующие нормативные документы в области организации и проведения подрядных торгов по состоянию на 1 января 1998 года.
2.2. Настоящие Методические рекомендации предназначаются для использования их в практической деятельности:
- структурными подразделениями инвестора, заказчика, организаторами подрядных торгов, ответственными за подготовку, организацию и проведение подрядных торгов;
- проектными и консультационными организациями, осуществляющими по заданию инвестора, заказчика, организатора торгов разработку технической части тендерной документации и оценку рыночной стоимости предмета подрядных торгов;
- тендерными комитетами (конкурсными комиссиями), осуществляющими подготовку и утверждение тендерной (конкурсной) документации и все процедуры подрядных торгов;
- экспертами, привлекаемыми для комплексной оценки оферт и подготовки предложений по выбору победителя подрядных торгов;
- другими группами специалистов, вовлеченными в процесс подготовки, организации и проведения подрядных торгов.
Настоящие Методические рекомендации состоят из 5 глав, содержат методики и примеры расчетов оценки предмета подрядных торгов в строительстве.
2.3. Методическими рекомендациями предусматривается определение стоимости предмета подрядных торгов в строительстве в базисном, текущем и в прогнозном уровне цен:
- при наличии предпроектной и проектно-сметной документации;
- при отсутствии таковой документации.
В Методических рекомендациях приводится перечень сметно-нормативных и других документов, применяемых при определении стоимости предмета подрядных торгов.
2.4. Выбор конкретного метода определения стоимости предмета подрядных торгов в строительстве может зависеть от ряда факторов, в частности от:
- наличия и качества разработанной проектно-сметной документации на строительство;
- уникальности предлагаемого объекта строительства;
- уровня организации строительного производства в регионе намечаемого строительства;
- уровня и качества региональной сметно-нормативной базы, учета в ней современного состояния строительных технологий, привязки нормативной базы к местным условиям и соответствия ее действующему законодательству;
- вида организации подрядных торгов;
- целей, которые ставит перед собой организатор торгов в области стоимости строительства, сроков и других условий.
2.5. Результаты определения стоимости предмета торгов рекомендуется использовать в качестве основы для:
- обсуждения уровня ценовых предложений претендентов;
- определения затрат на проведение подрядных торгов;
- определения величины снижения стоимости строительства от проведения подрядного торга (конкурса), если цена, предложенная победителем торга (конкурса), ниже оценочной стоимости инвестора;
- принятия решения об аннулировании результатов торгов или о проведении повторного торга в случае, если ценовые предложения претендента существенно превышают по величине инвесторскую оценочную стоимость и не компенсируются экономическими преимуществами от реализации альтернативных предложений претендентов по ускорению сроков строительства, снижению затрат на эксплуатацию сооружаемых объектов.
2.6. При оценке стоимости предмета подрядных торгов в строительстве рекомендуется руководствоваться следующими принципами:
- стоимость должна определяться строго по кругу продукции, работ и затрат будущего подрядчика, с учетом сроков календарного графика строительства, определенных в технической части тендерной документации по данному предмету торгов (эта стоимость не совпадает со стоимостью в инвесторской смете заказчика (застройщика);
- оценка должна выполняться в том же уровне цен, в котором условиями торга (конкурса) предлагается претендентам представить свои ценовые предложения;
- стоимость должна определяться на уровне среднерыночной стоимости строительства, складывающейся в данном регионе (городе, территориальной зоне);
- результаты оценки должны представляться в виде таблицы с распределением оценочной стоимости по элементам предмета торга (зданиям, сооружениям, укрупненным конструктивным элементам), комплексам работ и затрат, то есть в том же виде, в котором по условиям торга предложено претендентам представить свои ценовые предложения.
2.7. Распределение стоимости по конструктивным элементам объекта рекомендуется использовать на этапе рассмотрения оферт претендентов для оценки степени полноты учета и обоснованности величин, составляющих ценового предложения и, в том числе, для выявления случаев необоснованного занижения (демпинга) цен.
2.8. По каждому предмету торга (конкурса) его организатор и привлекаемая к определению стоимости строительства организация выбирают наиболее приемлемый метод определения стоимости с учетом степени проработки технических решений и сметной документации по предмету торга, наличия информации о стоимости объектов-аналогов и комплексов работ.
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ ПРИ НАЛИЧИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
3.1. Общий порядок определения стоимости.
3.1.1. В условиях рыночных отношений определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство, в том числе при подрядных торгах.
Для определения стоимости в ходе подготовки предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:
- при разработке обоснований инвестиций (предпроектных проработок) и проектно-сметной документации по заказу инвестора - ИНВЕСТОРСКИЕ СМЕТЫ (РАСЧЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК);
- при подготовке договора (контракта), в том числе и в случае проведения подрядных торгов, когда разработана ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, РАСЧЕТЫ (СМЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК ПРОИЗВОДСТВА) ПОДРЯДЧИКА.
При этом следует иметь в виду, что стоимости, определенные инвесторской сметой и сметой подрядчика могут не совпадать, т.к. в смете подрядчика не учитываются затраты, которые несет инвестор (заказчик-застройщик), в т.ч.:
- затраты по отводу и освоению застраиваемой территории; компенсации за сносимые здания, сооружения, насаждения; плата за землю; возмещение убытков, причиненных пользователям земли, возмещение потерь сельскохозяйственной продукции и пр.;
- научно-исследовательские работы; часть средств на премирование за ввод в действие объекта; оплата услуг региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и т.п.;
- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения);
- подготовка эксплуатационных кадров;
- проектные и изыскательские работы, авторский надзор.
Кроме того, как правило, в обязанности заказчика (застройщика) входит приобретение оборудования (отдельная графа в сводном сметном расчете), что составляет значительную часть средств в составе инвесторской сметы.
Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.
При определении стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации следует руководствоваться нормативно-методическими документами, приведенными в прил.1 к настоящим Методическим рекомендациям, основными из которых являются:
“Порядок определения стоимости строительства и свободных договорных цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений” (далее “Порядок определения стоимости...”), введенный в действие письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. N 12-349;
“Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94)”, введенный в действие письмом Минстроя России от 29.12.94 N ВБ-12-276, (далее “Свод правил... (СП 81-01-94)”).
3.1.2. Основанием для определения стоимости строительства служат:
- обоснования инвестиций (предпроектные проработки);
- проект и рабочая документация (РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, пояснительные записки к проектным материалам;
- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.
3.1.3. В условиях рыночных отношений для оценки стоимости предмета подрядных торгов в строительстве расчет стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) в процессе подготовки тендерной документации на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.
При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. (или с 1 января 1984 г.)*.
_____________
* Применение базы 1984 г. допускается для составления локальных смет.
Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:
- в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;
- в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых на период осуществления строительства.
Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации может носить предварительный характер и использоваться при принятии решения о целесообразности строительства.
Для определения стоимости строительства в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.
Сметная документация составляется с учетом информации о текущем (прогнозном) изменении цен на различные применяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в региональных центрах по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), органах государственной статистики и в сметно-консультационных фирмах.
3.1.4. Методические рекомендации предусматривают определение стоимости предмета торгов на основе базисной 1991 (1984) г. сметной стоимости, определенной по проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу и утверждение, ее индексации на момент проведения торгов с учетом среднего темпа инфляции на период от начала строительства (ремонта) до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
Стоимость объекта состоит из основной части цены предмета торгов и прочих работ и затрат, включая налоги, относимые на стоимость строительства.
Основную часть цены предмета торгов составляет пересчитанная в текущие цены базисная 1991 (1984) г. сметная стоимость строительно-монтажных работ (без прочих работ и затрат) в текущий уровень цен на период проведения подрядных торгов. (См. табл.1).
Таблица 1
Расчет основной части цены предмета торгов в строительстве
№№ п.п. | Наименование частей здания (конструк- тивных элементов) | Еди- ница изме- рения | Сметная стоимость с накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1991 (1984) г., руб. | Нумерация пункта индекса укр. вида работ по сборникам индексов | Усред- ненные индексы по видам работ | Стоимость в текущем уровне цен, руб. гр.4хгр.5 | Удельный вес стоимости, % |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| ИТОГО | | | | | S | |
| Прочие работы и затраты | | | | | | |
| ВСЕГО | | | | | | |
К основной части цены предмета торгов в текущем уровне добавляются прочие работы и затраты, включая налоги, относимые к стоимости строительства.
Стоимость предмета торгов (ЦТ) образуется из фиксированной величины основной части цены предмета торгов в текущих ценах с добавлением прочих работ и затрат, включая налоги, с применением к этой величине коэффициента инфляции, определяемого на срок строительства по среднему темпу инфляции и приведенного в табл.2.
Таблица 2
Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предмета торгов
на предполагаемый срок строительства с учетом отложенного платежа
№№ п.п. и срок платежа | Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы | Коэффициент инфляции для платежа за период с начала строительства до момента платежа по договору (для аванса Ки = 1) (по данным таблицы 3) | Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов (гр.2хгр.3) |
1 | 2 | 3 | 4 |
| | | |
| | | |
| ИТОГО | | S |
Стоимость предмета торгов (ЦТ) определяется по формуле:
,
где: Ат - сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов, итог по графе 7 табл.1;
Ки - коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору, итог по графе 4 табл.2;
КНДС - коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).
Пример расчета стоимости предмета торгов для конкретного объекта приведен в прил.2.
Коэффициент инфляции определяется в соответствии с табл.3. При определении стоимости предмета подрядных торгов учитываются сроки строительства, принятые по проекту организации строительства (ПОС) и графикам проекта производства работ (ППР).
Таблица 3
Коэффициенты инфляции за период от начала строительства
до момента платежа (КИ) определяется по следующей таблице:
Прогнозный среднемесячный | Коэффициенты инфляции | |||||||||||
темп инфляции в % | Сроки платежей в месяцах (периодах), на которые рассчитываются коэффициенты | |||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
1 | 1.010 | 1.020 | 1.030 | 1.041 | 1.051 | 1.062 | 1.072 | 1.083 | 1.094 | 1.105 | 1.116 | 1.127 |
1.5 | 1.015 | 1.030 | 1.046 | 1.061 | 1.077 | 1.093 | 1.110 | 1.126 | 1.143 | 1.161 | 1.178 | 1.196 |
2 | 1.020 | 1.040 | 1.061 | 1.082 | 1.104 | 1.126 | 1.149 | 1.172 | 1.195 | 1.219 | 1.243 | 1.268 |
2.5 | 1.025 | 1.051 | 1.077 | 1.104 | 1.131 | 1.160 | 1.189 | 1.218 | 1.249 | 1.280 | 1.312 | 1.345 |
3 | 1.030 | 1.061 | 1.093 | 1.126 | 1.159 | 1.194 | 1.230 | 1.267 | 1.305 | 1.344 | 1.384 | 1.426 |
3.5 | 1.035 | 1.071 | 1.109 | 1.148 | 1.188 | 1.229 | 1.272 | 1.317 | 1.363 | 1.411 | 1.460 | 1.511 |
4 | 1.040 | 1.082 | 1.125 | 1.170 | 1.217 | 1.265 | 1.316 | 1.369 | 1.423 | 1.480 | 1.539 | 1.601 |
4.5 | 1.045 | 1.092 | 1.141 | 1.193 | 1.246 | 1.302 | 1.361 | 1.422 | 1.486 | 1.553 | 1.623 | 1.696 |
5 | 1.050 | 1.103 | 1.158 | 1.216 | 1.276 | 1.340 | 1.407 | 1.477 | 1.551 | 1.629 | 1.710 | 1.796 |
5.5 | 1.055 | 1.113 | 1.174 | 1.239 | 1.307 | 1.379 | 1.455 | 1.535 | 1.619 | 1.708 | 1.802 | 1.901 |
6 | 1.060 | 1.124 | 1.191 | 1.262 | 1.338 | 1.419 | 1.504 | 1.594 | 1.689 | 1.791 | 1.898 | 2.012 |
6.5 | 1.065 | 1.134 | 1.208 | 1.286 | 1.370 | 1.459 | 1.554 | 1.655 | 1.763 | 1.877 | 1.999 | 2.129 |
3.1.5. К исходным данным для определения стоимости предмета подрядных торгов относятся:
- базисная сметная стоимость строительно-монтажных работ, включающая прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления по базисным 1991 (1984) г.г. сметным нормам и ценам (без прочих затрат);
- индексы изменения стоимости по видам работ, разрабатываемые РЦЦС и другими уполномоченными организациями и применяемые к указанной базисной стоимости;
- нормы дополнительных затрат на зимние удорожания, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по сборникам норм б. Госстроя СССР (НДЗ-91 или НДЗ-84);
- нормы на временные здания и сооружения, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ (сборник норм СНиП 4.9-91 или СНиП-IV-9-84) или по смете на принятый набор временных зданий и сооружений подрядчика для конкретного объекта;
- данные для расчета других видов прочих затрат;
- данные по налогам и платежам (на пользователей автодорог, транспортный, НДС и др.);
- часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, выделяемые заказчиком подрядчику (пункт 3.5.9. “Порядка определения стоимости...”).
3.1.6. Для расчета коэффициента инфляции необходимы следующие исходные данные:
- предполагаемый срок строительства;
- размер авансового платежа и срок его погашения;
- размер отложенного (страхового) платежа и срок его погашения;
- размер и сроки оплаты за этапы работ;
- сроки окончательного расчета за объект в целом.
3.2. Использование укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (Сборника УПБС ВР) при расчете стоимости предмета торгов в строительстве.
3.2.1. Сборник УПБС ВР предназначен для предварительной оценки заказчиком строительства в составе документации на ранних стадиях проектирования с выбором вариантов проектных решений на различных этапах планирования капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиками, для расчета стоимости подрядных работ в процессе подготовки подрядчиком предложений по цене строительной продукции.
При применении Сборника УПБС ВР стоимость строительства определяется ресурсно-индексным методом с использованием данных регистрации текущего уровня цен на ресурсы, имеющихся у РЦЦС или подрядных организаций, с учетом в их составе сметной величины накладных расходов, сметной прибыли и прочих (лимитированных) затрат.
3.2.2. При определении стоимости строительных работ в объектных расчетах стоимости делаются необходимые сопоставления характеристик намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, учтенных в укрупненных показателях, а также выполняется приведение к уровню сметных цен того территориального района, где намечается строительство.
При отсутствии необходимых показателей и других нормативов, указанных выше, могут использоваться стоимостные показатели объектов-аналогов, взятые из смет, составленных к рабочим чертежам по ранее запроектированным и построенным объектам.
3.2.3. Стоимость монтажа оборудования определяется на основе данных, приведенных в укрупненных показателях на 1 т оборудования. Стоимость самого оборудования определяется на основе данных по объектам-аналогам. Для впервые применяемой технологии производства, при отсутствии аналогов, стоимость основного технологического оборудования определяется в индивидуальном порядке. Стоимость вспомогательного оборудования исчисляется также укрупненно: либо по показателям на единицу мощности производства, либо в процентах к стоимости основного оборудования. Стоимость технологических трубопроводов, силового электрооборудования, пароснабжения, КИП, автоматики и других тому подобных систем может определяться на основе показателей на единицу мощности или производительности цеха. Приведенные в укрупненных показателях единичные показатели могут корректироваться с учетом увеличения производительности оборудования или в связи с другими факторами.
3.2.4. Составление сметной документации с применением сборника УПБС ВР по проектируемым объектам при разработке инвесторских смет или определении оценки предмета торгов в строительстве должно осуществляться в текущих ценах на ресурсы, отслеживаемых и регистрируемых, соответственно этапам разработки документации, региональными центрами по ценообразованию или подрядными организациями, ведущими строительство.
Определение сметной стоимости по видам работ в текущем уровне цен осуществляется с использованием расчетных показателей сборника УПБС ВР в части приведенного расхода материалов-представителей, трудоемкости и основной заработной платы рабочих-строителей, количества маш.-ч строительных машин и заработной платы машинистов.
Определение размера основной заработной платы рабочих-строителей в составе прямых затрат производится умножением заработной платы в базисном уровне цен на индекс средств на оплату труда по данным регистрации. Все остальные расчеты, связанные с приведением к необходимому уровню цен в локальных сметах, сводке объемов и стоимости работ, осуществляются в том же порядке, что и расчеты по составлению инвесторских смет в базисном уровне.
3.2.5. Пример расчета с использованием сборника УПБС ВР приведен в прил.3.
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ ПРИ ОТСУТСТВИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
При отсутствии предпроектной и проектно-сметной документации на предполагаемый к строительству объект определение цены предмета торгов возможно по укрупненным показателям и по объектам-аналогам несколькими вариантами, имея в виду, что необходимо располагать при этом основными проектными решениями и сроками выполнения работ.
4.1. Определение стоимости предмета торгов по укрупненным показателям объектов-аналогов
Одним из основных методов определения оценки предмета торгов объекта является использование укрупненных показателей стоимости строительства объектов-аналогов.
Данный метод позволяет выполнить оценку предмета торгов строительства по унифицированному набору ресурсов, их расходу, характеризующих базисный уровень затрат на материальные и трудовые ресурсы, эксплуатацию строительных машин, энергоресурсов, транспортных затрат с использованием индексов пересчета стоимости по отношению к базовому уровню стоимости, в котором был определен расчет, с учетом коэффициентов пересчета стоимости в текущий уровень цен или прогнозный, с учетом предполагаемой в этот период инфляцией, изменений налогового законодательства.
Исходными материалами для расчета являются укрупненные на уровне базовых ресурсов проектные данные предполагаемого к строительству объекта, его укрупненные показатели, проектные данные объектов-аналогов, наиболее полно соответствующие проекту, с которым производится сопоставление.
При этом в стоимости одной потребительской единицы строительной продукции объекта-аналога должны учитываться затраты на:
- внешние инженерные сети;
- подготовку и последующее благоустройство территории;
- компенсацию за сносимые строения;
- прочие лимитированные работы и затраты, в том числе:
- затраты по перевозке рабочих;
- затраты, связанные с набором рабочей силы;
- прочие затраты.
Расчет стоимости строительства по укрупненным показателям объекта-аналога выполняется в соответствии с табл.8, приведенной в прил.4.
Для расчета стоимости материалов и других ресурсов допускается использование данных об их текущей рыночной стоимости. Стоимость материалов, изделий и конструкций рекомендуется определять в соответствии с табл.9.
Аналогично расчету стоимости материальных ресурсов производится расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.
Пример определения строимости предмета торгов по укрупненным показателям объекта-аналога приведен в прил.4.
4.2. Использование банка данных подрядных и проектных организаций, заказчиков,
существующих нормативных материалов на строительство объектов
Учитывая значительный объем укрупненных показателей по зданиям, наработанных в период плановой экономики, рекомендуется в максимальной степени их использование для определения стоимости предмета торгов.
Стоимость строительства аналогичных объектов приводится к базовым ценам периода строительства и в дальнейшем производится определение стоимости с учетом коэффициентов инфляции. Методика применения коэффициентов инфляции при использовании архивных материалов аналогична приведенной в описании традиционного способа определения стоимости предмета торгов.
При этом могут быть использованы:
- архивные данные заказчиков, подрядных и проектных организаций о стоимости строительства ранее построенных объектов;
- укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ:
- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ (СНиП IV-14-84. Приложения);
- укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) (СНиП IV-14-84. Приложения);
- сборники сметных норм затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий (СНиП IV-13-84. Приложения);
- прейскуранты на строительство зданий и сооружений межотраслевого назначения;
- прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (СНиП IV-15-84. Приложения);
- сборники укрупненных расценок (СНиП IV-14-84. Приложения).
4.3. Использование статистических данных Госкомстата России, информационных данных Региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и Межрегионального центра по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов (МЦЦС), а также других организаций
В распоряжении инвесторов и других участников подрядных торгов имеются и иные подходы к определению стоимости строительства отдельных объектов в текущем уровне цен, располагая при этом минимально необходимыми техническими (проектными) параметрами этих объектов.
Так, по объектам жилищно-гражданского строительства (жилые дома, учебные и лечебные учреждения и др.) могут использоваться данные статистической отчетности, в т.ч. Госкомстата СССР (ЦСУ СССР), действовавшие в период плановой экономики: N 2-кс (годовая) “Отчет о вводе в действие объектов, основных фондов и использовании капитальных вложений”, N 1-кс (ИЖС) “Отчет о строительстве объектов подрядным способом за счет средств граждан” N 34-город и др.
В настоящее время по жилищному строительству могут использоваться:
- статистические наблюдения Госкомстата России по форме N 2-кс, составляемые начиная с 1998 года, о стоимости 1 м2 общей площади жилых домов;
- информационные данные РЦЦС и МЦЦС о расчетной стоимости 1 м2 общей площади жилых домов в среднем по соответствующему региону, выдаваемые ежеквартально в течение нескольких последних лет;
- статистические наблюдения Госкомстата России и его региональных подразделений “Сведения об уровне цен на рынке жилья” (форма N 1-рж), выпускаемые начиная с 1 января 1998 года ежеквартально, где указывается средняя стоимость 1 м2 общей площади квартир в зависимости от их качества, числа комнат, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения. Эти данные могут использоваться в качестве вспомогательного материала. При этом данные вторичного рынка жилья несколько выше, чем на первичном, поскольку учитывают эксплуатационные затраты и конъюнктуру спроса и предложения;
- информация КО-ИНВЕСТ “Жилые дома” - укрупненные показатели стоимости строительства (серия “Справочник оценщика”, 1998 г.), где приведены стоимостные показатели на блок-секции в целом различных типов домов (кирпичные, панельные, блочные, монолитные) по различным регионам страны.
На основе информационного справочника, выпущенного КО-ИНВЕСТ, могут быть получены более точные данные с учетом конструктивных решений домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т.п.
В показателях справочника КО-ИНВЕСТ учтены прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль, усредненная величина (20%) других сметных начислений к стоимости по главам 1-7 сводного сметного расчета. Указано, какие виды сметных начислений следует учитывать дополнительно. К показателям применяются также приведенные в справочнике корректирующие коэффициенты (регионально-климатические, регионально-экономические по классам конструктивных систем зданий, а также по конструктивным элементам и видам работ). Базовые показатели, принятые по справочнику, в обычном порядке индексируются к уровню цен на 01.01.98, а далее могут переводиться к уровню цен соответствующего квартала и года в последующем периоде.
4.4. Определение стоимости предмета торгов в прогнозном уровне цен
По желанию заказчика стоимость строительства объекта может определяться не только в текущем, но и в прогнозном уровне.
Прогнозный уровень стоимости предмета торгов в строительстве может рассчитываться:
а) в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату (например, в уровне цен, прогнозируемых на дату начала строительства, на дату завершения строительства и т.п. (см. табл.3);
б) в уровнях цен, характерных для конкретных дат в течение всего периода осуществления строительства (т.е. в смешанном уровне цен) (см. табл.4).
Таблица 4
Схема определения стоимости в уровне цен, прогнозируемых
на конкретную дату начала или завершения строительства
(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)
Наименование составных элементов стоимости предмета торгов | Стоимость в базисном уровне цен (Сб) на 01.01.91, тыс.руб. | Индексы изменения стоимости по отношению к базисному уровню | Стоимость в прогнозном уровне цен (Сп) на конкретную дату, тыс. руб. Сп = Сб Ип |
1 | 2 | 3 | 4 |
1. | | | |
2. | | | |
Итого
Таблица 5
Схема определения стоимости строительства в уровнях цен, прогнозируемых на конкретные даты в течение всего периода строительства, т.е. от срока его начала до завершения.
(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91.
Индексы цен принимаются на конкретные даты по сравнению с ценами на 01.01.91)
№№ временных диапазонов | Планируемые объемы работ в базисном уровне цен (Сб), тыс. руб. | Даты, соответствующие середине каждого временного диапазона, (месяц в году) | Индексы цен, прогнозируемые на середину временного периода, (Ип) | Стоимость работ в прогнозируемом уровне цен временных периодов (Сп), тыс. руб. (гр.2хгр.4) |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
1. | Сб1 | Т1 | И1 | Сп1 = Сб1 И1 |
2. | Сб2 | Т2 | И2 | Сп1 = Сб1 И1 |
Итого | Сб | Сп |
5. ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Нормативные и методические документы, которыми необходимо руководствоваться при определении стоимости предмета торгов в строительстве
1. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, изд. 1994 г. (Письмо Госстроя РФ от 29 декабря 1993 г. N 12-349).
2. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации СП 81-01-94, изд. 1995 г. (Письмо Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276).
3. Методические рекомендации по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию. (Письмо Минстроя России от 30.10.92 г. N БФ 906/12).
4. Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции. (Письмо Минстроя России от 30.10.92 г. N БФ 907/12).
5. Изменения и дополнения к Методическим рекомендациям по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, изд. 1997 г. (Письмо Минстроя России от 13.11.96 N ВБ-26/12-368).
6. Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве, изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России от 18 октября 1993 г. N 12-248).
7. Методические рекомендации по определению стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, изд. 1993 г. В том числе: Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом. (Письмо Госстроя России от 10.11.92 N ВБ-926/12).
8. Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы. (Письмо Госстроя России от 31.05.93 N 12-133).
9. Пособие по учету налогов в сметной документации на строительство (изд. 1994 г.). (Письмо Госстроя России от 30.11.93 г. N 7-14/187).
10. Методическое пособие по составлению смет на пусконаладочные работы базисно-индексным и ресурсным методами, изд. 1997 г. (Письмо РАО Газпром от 13 февраля 1997 г. N 09-5/115).
11. Методические рекомендации по расчету индексов цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций, изд. 1997 г. (Письмо Минстроя России от 13.11.96 N ВБ-26/12-367).
12. Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 13 декабря 1995 г. N ВБ-29/12-347).
13. Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения. (Письмо Госстроя России от 12 ноября 1997 г. N ВБ-20-254/12).
14. Методические рекомендации по определению сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР). (Письмо Госстроя России от 04.06.93 г. N 12-146).
15. Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР). (Письмо Госстроя России от 05.11.93 N 12-275).
16. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения. (Письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-346).
17. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружений производственного назначения. (Письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-347).
18. Порядок определения стоимости строительства, осуществляемого в Российской Федерации с участием иностранных фирм, изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России и МВЭС России от 23 февраля 1994 г. N 12-28).
19. Порядок составления сметной документации по объектам, строящимся за границей с участием организаций Российской Федерации, изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России от 31 мая 1993 г. N 12-134).
20. Порядок определения расчетной стоимости строительства и расчетных затрат в составе технико-экономических обоснований и технико-экономических предложений по строительству объектов за границей при участии организаций Российской Федерации, изд. 1993 г.
21. Методика определения стоимости строительной продукции по Московской области с применением ресурсно-индексного метода, изд. 1995 г.
22. Методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 4 декабря 1995 г. N БЕ-11-260/7).
Приложение 2
ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ
Строительство 9-ти этажного 62 квартирного жилого дома серии 114-86-28/1.2 в Московской области
1. Исходные данные
1.1. Общая площадь жилого дома - 3250.14 м2. Общий строительный объем - 13387.01 м3.
1.2. Распределение по видам работ базисной (1984 г.) сметной стоимости объекта (см. ниже графу 4 расчета, приведенного в разделе 2 данного приложения).
1.3. Индексы Московской области по состоянию на март 1998 года, принятые в призязке к видам работ на объекте (см. графу 6 указанного расчета).
1.4. Принимаются следующие нормы для учета прочих работ и затрат в процентах к итогу по графе 7 расчета:
а) временные здания и сооружения - 2,1% по нормам СНиП IV-9-84;
б) зимние удорожания - 1,9% по нормам СНиП IV-7-84;
Налог на пользователей автомобильных дорог - 2,5% (федеральный закон);
Прочие затраты по расчету с документальным подтверждением (командировочные, перевозка рабочих, премия за ввод и др.) - 2,5%;
Общий коэффициент на прчие работы и затраты (Кпр) к итогу по графе 7: Кпр = 1,093
1.5. Продолжительность строительства, установленная договором, - 9 мес., в том числе:
- подземная часть с подвалом, включая подготовительные работы - 3 месяца;
- надземная часть (кроме отделочных работ) - 5 месяцев;
- отделочные работы - 1 месяц.
1.6. Распределение стоимости строительства по платежам в соответствии с удельным весом от основной части цены предмета торгов, представляющей итог по графе 7 прил.2 с Кпр, и по срокам платежей:
Таблица 6
Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предмета торгов
на предполагаемый срок строительства с учетом отложенного платежа
№№ п.п. и срок платежа | Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы | Коэффициент инфляции для платежа за период от начала строительства до момента платежа по договору (для аванса Ки = 1) (по данным таблицы 3) | Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов, (гр.2хгр.3) |
1 | 2 | 3 | 4 |
Аванс (за месяц до начала работ) | 0.3 | 1 | 0.3 |
1-ый этап платежа (через 3 месяца от начала работ) | 0.1 | 1.03 | 0.103 |
2-ой этап платежа (через 8 месяцев от начала работ) | 0.4 | 1.083 | 0.433 |
3-ий этап платежа (через 9 месяцев от начала работ) | 0.15 | 1.094 | 0.164 |
Отложенный платеж (через 12 месяцев от начала работ) | 0.05 | 1.127 | 0,056 |
| ИТОГО | | 1.056 |
1.7. Прогнозный среднемасячный темп инфляции, который принимается для учета в оценке предмета торгов, условно принят равным 1% в месяц для всех платежей (может приниматься дифференцированно для различных периодов времени).
2. Расчет стоимости предмета торгов
Расчет поправки на инфляцию к основной части стоимости предмета торгов проведен выше.
Поправка на инфляцию на сумму аванса не производится, т.е. коэффициент на инфляцию в данном случае принимается: Ки = 1
Стоимость предмета торгов определяется по формуле:
Цт = Ат ´ Ки ´ Кндс,
где: Ат - итоговая стоимость в текущем уровне цен, равная 3901603 руб. по расчету данного примера (см. табл.7, итоговая строка);
Кио - индекс для платежа, равный 1,056 по расчету данного примера (см. табл.1, итоговая строка);
КНДС - начисление НДС, равное 1,2 (для случая, когда снижение НДС не производится);
КНДС = 1,16 (для случая доли бюджетных ассигнований в размере не менее 40% при удельном весе оплаты труда строительной организации 20%, когда НДС уменьшается).
Для случая, когда НДС начисляется по полной норме:
Цт = 39001603х1,057х1,2=4948793 руб.
Для случая, когда НДС начисляется по сниженной норме:
Цт = 39001603х1,057х1,16=4783833 руб.
В качестве исходных данных условно примем индексы пересчета и текущие цены на материалы, изделия и конструкции, стоимость трудовых ресурсов и эксплуатации машин и механизмов по состоянию на май 1998 года.
Распределение базисной (1984 г.) сметной стоимости 9-ти этажного 62-квартирного жилого кирпичного дома серии 114-86-28/1-2 по видам работ и ее пересчет по индексам Московской области в текущий уровень цен представлены в табл.7.
Таблица 7
9-ти этажный 62-квартирный жилой кирпичный дом серии 114-86-28/1-2
№№ п.п. | Наименование частей здания (конструктивных элементов) | Ед. изме- рения | Сметная стоимость с накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1991 (1984) гг., руб. | Нумерация укрупненного вида работ по сборникам индексов на 05.98 г. | Усредненные индексы по видам работ на 05.98 г. | Стоимость в текущем уровне цен на май 1998 г., руб. | Удель- ный вес стои- мости, % |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Общая стоимость, всего в т.ч. | руб. | 429645 | | 8,308 | 3569628 | 100 |
1-00 | ПОДЗЕМНАЯ ЧАСТЬ ЖИЛОГО ДОМА | руб. | 37743 | Расчет | 7,422 | 280136 | 7,85 |
1-01 | Земляные работы | руб. | 1142 | 2-1 | 12,476 | 14248 | 0,40 |
1-02 | Фундаменты | руб. | 14746 | 2-4; 3-5 | 7,274 | 107265 | 3,00 |
1-03 | Стены технического подполья | руб. | 12044 | 3-10; 3-4; 9-11; 9-8 | 7,016 | 84503 | 2,37 |
1-04 | Перекрытие над техническим подпольем | руб. | 5916 | 7-1; 7-2 | 6,949 | 41110 | 1,15 |
1-05 | Лестницы и входы | руб. | 756 | 17-2 | 10,448 | 7899 | 0,22 |
1-06 | Лоджии и балконы | руб. | 909 | 14-1; 7-2 | 7,413 | 6739 | 0,19 |
1-07 | Полы тех. подполья (уплотненным щебнем) | руб. | 247 | 15-1 | 6,611 | 1633 | 0,05 |
1-08 | Подготовка под полы 1-го этажа | руб. | 1184 | 12-1 | 7,527 | 8912 | 0,25 |
1-09 | Окна | руб. | 53 | 10-2 | 7,980 | 423 | 0,01 |
1-10 | Двери | руб. | 84 | 11-2 | 6,919 | 581 | 0,02 |
1-11 | Внутренняя отделка | руб. | 167 | 16-2 | 12,298 | 2054 | 0,06 |
1-12 | Наружная отделка | руб. | 147 | 16-1 | 11,144 | 1638 | 0,05 |
1-13 | Разные работы | руб. | 348 | 17-15 | 8,998 | 3131 | 0,09 |
2-00 | НАДЗЕМНАЯ ЧАСТЬ | руб. | 348636 | | 8,268 | 2882774 | 80,76 |
2-01 | Стены наружные кирпичные М-100 | руб. | 93004 | 9-8; 9-11 | 7,936 | 738145 | 20,68 |
2-02 | Стены внутренние | руб. | 34495 | 9-11; 9-8 | 7,917 | 273098 | 7,65 |
2-03 | Шахта лифтовая кирпичная | руб. | 3849 | 9-11; 9-8 | 7,936 | 30547 | 0,86 |
2-04 | Перегородки (гипсобетонные, кирпичные, керамические) | руб. | 25492 | 14-1, 9, 11 | 12,487 | 318332 | 8,92 |
2-05 | Перекрытия | руб. | 53594 | 7-1; 7-2 | 7,068 | 378836 | 10,61 |
2-06 | Лестницы | руб. | 2729 | 8-1 | 10,105 | 27577 | 0,77 |
2-07 | Входы | руб. | 992 | 8-4 | 9,352 | 9277 | 0,26 |
2-08 | Крыша | руб. | 13858 | 7-2; 12-2 | 7,653 | 106050 | 2,97 |
2-09 | Кровля рулонная | руб. | 1814 | 12-5 | 12,273 | 22263 | 0,62 |
2-10 | Лоджии и балконы | руб. | 9811 | 7-2; 15-11 | 7,963 | 78125 | 2,19 |
2-11 | Ограждения лоджий и балконов | руб. | 6903 | 14-1; 17-4; 9-8 | 9,337 | 64455 | 1,81 |
2-12 | Лестницы пожарные металлические | руб. | 699 | 8-4 | 9,506 | 6645 | 0,19 |
2-13 | Подготовка под полы 2-9 этажей | руб. | 4485 | 15-2 | 7,659 | 34351 | 0,96 |
2-14 | Чистые полы дощатые | руб. | 20464 | 15-8 | 7,287 | 149121 | 4,18 |
2-15 | Окна и балконные двери | руб. | 24518 | 10-2 | 7,980 | 195654 | 5,48 |
2-16 | Подоконные доски бетонные | руб. | 1217 | 17-4 | 9,663 | 11760 | 0,33 |
2-17 | Двери | руб. | 17516 | 11-2 | 6,919 | 121193 | 3,40 |
2-18 | Штукатурные работы | руб. | 10648 | 16-2 | 12,298 | 130949 | 3,67 |
2-19 | Облицовочные работы | руб. | 124 | 16-11 | 8,945 | 1109 | 0,03 |
2-20 | Малярные работы | руб. | 6012 | 16-8 | 8,431 | 50687 | 1,42 |
2-21 | Разные работы (встроенная мебель) | руб. | 8982 | 16-21 | 10,436 | 93736 | 2,63 |
2-22 | Вертикальный транспорт | руб. | 6895 | Прочие | 5,500 | 37923 | 1,06 |
2-23 | Мусоропровод | руб. | 535 | Прочие | 5,500 | 2943 | 0,08 |
3-00 | САНТЕХРАБОТЫ И ПРОЧИЕ РАБОТЫ | руб. | 30089 | | 9,416 | 283304 | 7,94 |
3-01 | Отопление конвекторное | руб. | 5371 | 18-2 | 14,019 | 75296 | 2,11 |
3-02 | Вентиляция | руб. | 441 | 23-1 | 15,076 | 6649 | 0,19 |
3-03 | Горячее водоснабжение | руб. | 2970 | 18-4 | 11,306 | 33579 | 0,94 |
3-04 | Холодное водоснабжение | руб. | 1374 | 18-3 | 11,503 | 15805 | 0,44 |
3-05 | Канализация | руб. | 13380 | 18-5-1 | 7,919 | 105956 | 2,97 |
3-06 | Водосток | руб. | 443 | 18-6 | 12,157 | 5386 | 0,15 |
3-07 | Газоснабжение | руб. | 5357 | 18-7 | 6,207 | 33251 | 0,93 |
3-08 | Изоляция поверхностей трубопроводов | руб. | 753 | 16-19 | 9,805 | 7383 | 0,21 |
4-00 | ЭЛЕКТРО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ | руб. | 8790 | | 10,064 | 88463 | 2,48 |
4-01 | Электроосвещение | руб. | 8790 | 19-5 | 10,064 | 88463 | 2,48 |
5-00 | СЛАБЫЕ ТОКИ | руб. | 981 | | 10,922 | 10715 | 0,30 |
5-01 | Телефонизация | руб. | 61 | 19-6 | 10,816 | 660 | 0,02 |
5-02 | Радиофикация | руб. | 443 | 19-6 | 10,816 | 4791 | 0,13 |
5-03 | Телевидение | руб. | 300 | 19-9 | 11,099 | 3330 | 0,09 |
5-04 | Канализация связи | руб. | 108 | 19-6 | 10,816 | 1168 | 0,03 |
5-05 | Заземление | руб. | 69 | 19-9 | 11,099 | 766 | 0,02 |
6-00 | ЛИФТЫ | руб. | 3406 | 29-2 | 7,116 | 24237 | 0,68 |
| ВСЕГО ПО СМЕТЕ | руб. | 429645 | | 8,308 | 3569628 | 100,00 |
| ВСЕГО с прочими работами и затратами, включая дорожный и транспортный налог в текущих ценах, или стоимость предмета торгов | 3569628 руб.х1,093 = 3901603 руб. |
Приложение 3
Пример расчета стоимости предмета торгов
по укрупненным показателям базисной стоимости работ (сборника УПБС ВР)
Фрагмент из “Сборника укрупненных показателей базисной стоимости
на виды работ (сборника УПБС ВР)” в ценах 1991 г.
Код | Наименование | Основная | Материалы | Эксплуатация машин | Прямые | Всего с | |||||
работ по УПБС | конструктивных элементов и видов работ, единица | заработная плата, руб. | Код материала представителя | Единица измерения | Сметная цена за единицу, руб. | Всего стоимость материалов, руб. | Код машин | Сметная цена за маш.-час, руб. | Всего стоимость эксплуатации машин, руб. | затраты всего, руб. | накладными расходами и сметной прибылью, |
| измерения | Трудо- емкость, чел.-ч | приведенный расход | | оптовая цена за единицу, руб. | | количество, маш.-ч | в том числе зарплата машинистов, руб. | в том числе заработная плата, руб. | | руб. |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
08.10.01 | Устройство | 10 | 04.01.03 | м3 | 13,00 | 1560 | 010311 | 4,38 | 42 | 1611 | 1645 |
| оснований из | 14 | 119,98 | | 4,21 | | 1,66 | 1,16 | 10 | | |
| песка 100 м3 | | | | | | 120202 | 7,93 | | | |
| | | | | | | 1,55 | 1,31 | | | |
| | | | | | | 120910 | 8,41 | | | |
| | | | | | | 2,18 | 2,12 | | | |
| | | | | | | 888888 | 0,00 | | | |
| | | | | | | 3,82 | 0,00 | | | |
08.10.02 | Устройство | 34 | 04.01.01 | м3 | 15,8 | 3347 | 120202 | 7,93 | 243 | 3623 | 3796 |
| оснований и | 50 | 211,8 | | 7,17 | | 0,36 | 1,31 | 63 | | |
| покрытий из | | | | | | 120910 | 8,41 | | | |
| щебня 1000 м2 | | | | | | 23,80 | 2,12 | | | |
| | | | | | | 010311 | 4,38 | | | |
| | | | | | | 2,35 | 1,16 | | | |
| | | | | | | 888888 | 0,00 | | | |
| | | | | | | 29,71 | 0,00 | | | |
08.30.01 | Устройство | 125 | 02.01.01 | м3 | 46,51 | 9333 | 010311 | 4,38 | 375 | 9833 | 10190 |
| цементно- | 155 | 200,67 | | 39,68 | | 6,4 | 1,16 | 74 | | |
| бетонных | | | | | | 021244 | 7,93 | | | |
| оснований и | | | | | | 15,70 | 1,29 | | | |
| покрытий, | | | | | | 120202 | 7,93 | | | |
| 1000 м2 | | | | | | 19,20 | 1,31 | | | |
| | | | | | | 888888 | 0,00 | | | |
| | | | | | | 0,39 | 0,00 | | | |
Фрагмент перечня ресурсов, применяемых для расчета цен на отдельные виды работ*
________________
* Полный перечень цен ежеквартально, начиная с 1 квартала 1998 года, публикуется в “Вестнике Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России”.
Код ресурса- представителя | Наименование ресурса | Ед. изме- рения | Стоимость в текущих ценах (май 1998 г.), руб. |
02.01.01 | Бетон товарный | м3 | 452 |
04.01.01 | Щебень | м3 | 104 |
04.01.01 | Песок | м3 | 45 |
| Трудозатраты | чел./час | 10 |
| Индекс удорожания эксплуатации строительных машин к ценам 1991 г. - 7 | | |
| Индекс изменения оплаты труда рабочих-механизаторов - 10 | | |
Фрагмент регионального каталога цен на отдельные виды работ
в текущем уровне цен (май 1998 года)
Код | Наименование конструктивных | Основная | Материалы | Эксплуатация машин | Прямые | Всего с | ||||
работ по УПБС | элементов и видов работ, единица измерения | заработная плата, руб. | Код материала представителя | Единица измерения | Сметная цена за единицу, руб. | Всего стоимость материалов, руб. | Всего стоимость эксплуатации машин, руб. | в том числе заработная плата, руб. | затраты всего, руб. | накладными расходами и сметной прибылью, руб. |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | | 6 | 7 | 10 | 11 | 12 |
08.10.01 | Устройство оснований из песка, 100 м3 | 140 | 04.01.03 | м3 | 45 | 5399 | 294 | 100 | 5833 | 6198 |
08.10.02 | Устройство оснований и покрытий из щебня, 1000 м2 | 500 | 04.01.01 | м3 | 104 | 22027 | 1701 | 610 | 24228 | 25915 |
08.30.01 | Устройство цементно-бетонных оснований и покрытий, 1000 м2 | 1550 | 02.01.01 | м3 | 452 | 90703 | 2625 | 740 | 94878 | 98359 |
Фрагмент сметы на строительство автодороги Москва-Волгоград
(участок Кашира-Воронеж)
Код работ по УПБС | Наименование конструктивных элементов и видов работ, единица измерения | Кол-во единиц | Стоимость на единицу в текущем уровне цен, руб. | Общая стоимость (тыс. руб.) |
08.10.01 | Устройство оснований из песка, 100 м3 | 500 | 6198 | 3100 |
08.10.02 | Устройство оснований и покрытий из щебня, 1000 м2 | 100 | 25915 | 2592 |
08.30.01 | Устройство цементно-бетонных оснований и покрытий, 1000 м2 | 100 | 98359 | 9836 |
| ИТОГО: | | | 15528 |
Приложение 4
Пример расчета стоимости
предмета торгов по объекту-аналогу в текущем уровне цен
За объект-аналог принято строительство кирпичного одноквартирного трехкомнатного жилого дома в Московской области.
Расчет стоимости строительства в Московской области 1 м2 общей площади в кирпичном одноэтажном одноквартирном жилом доме.
Таблица 8
№ п/п | Показатели базового периода (1984 или 1991 года) | Ед. изм. | Сумма тыс. руб | Индекс | Показатели текущего (расчетного) периода | Ед. изм. | Сумма тыс. руб |
| Сметная стоимость в ценах 1991 г. | т.р. | 47,359 | 7,31 | Сметная стоимость в ценах 1998 г. | т.р. | 346,168 |
| В том числе: | | | | В том числе: | т.р. | |
| материалы (из табл.9) | т.р. | 32,615 | 8,56 | материалы | т.р. | 279,184 |
| основная зарплата | т.р. | 2,31 | 6,75 | основная зарплата | т.р. | 15,592 |
| эксплуатация машин | т.р. | 2,683 | 7,6 | эксплуатация машин | т.р. | 20,391 |
| в том числе: | | | | в том числе: | | |
| заработная плата | т.р. | 0,634 | 6,75 | заработная плата | т.р. | 4,280 |
| накладные расходы | т.р. | 6,243 | | накладные расходы | т.р. | 21,064 |
| плановые накопления | т.р. | 3,510 | | сметная прибыль | т.р. | 9,936 |
| | | | | Стоимость с НДС (20%) | т.р. | 415,402 |
| Общая площадь | м2 | 110,8 | | Общая площадь | м2 | 110,8 |
| Стоимость 1 м2 общей площади | руб. | 427 | | Стоимость 1 м2 общей площади | т.р. | 3,749 |
| Прочие затраты (15%) | руб. | 64 | | Прочие затраты | т.р. | 0,562 |
| Подготовка территории (0,6%) | руб. | 3 | | Подготовка территории | т.р. | 0,022 |
| Инженерные коммуникации (5%) | руб. | 21 | | Инженерные коммуникации | т.р. | 0,187 |
| Всего стоимость 1 м2 общей площади | руб. | 515 | | Всего стоимость 1 м2 общей площади | т.р. | 4,521 |
Показатели расхода материалов, изделий и конструкций
на 1-квартирный 1-этажный кирпичный жилой дом
Таблица 9
Код ресурса | Наименование материала | Ед. изме- рения | Кол-во на объект | Сметная стоимость в ценах базового периода (1991 год) | Сметная стоимость в текущих ценах | Стоимость на объект в ценах базового периода (1991 год) | Стоимость на объект в текущих ценах, руб. |
01.01.01 | Фундаменты | м3 | 3,87 | 99,78 | 854,11 | 386 | 3305 |
01.01.04 | Балки, прогоны, ригели | м3 | 7,63 | 197,43 | 1690,0 | 1506 | 12894 |
01.01.08 | Плиты плоские ребристые | м2 | 80,14 | 15,02 | 128,57 | 1204 | 10303 |
01.02.01 | Блоки стен подвала | м3 | 16,92 | 69,7 | 596,63 | 1179 | 10124 |
02.01.01 | Бетон | м3 | 18,64 | 46,51 | 398,12 | 867 | 7421 |
02.01.02 | Раствор | м3 | 43,72 | 44,02 | 376,81 | 1925 | 16474 |
03.01.01 | Кирпич керамический | тыс. шт. | 45,8 | 171,1 | 1464,61 | 7836 | 67079 |
04.01.01 | Щебень | м3 | 17 | 15,8 | 135,24 | 269 | 2299 |
04.01.02 | Гравий | м3 | 6,17 | 15,14 | 129,59 | 93 | 799 |
04.01.03 | Песок | м3 | 87,21 | 13 | 111,28 | 1134 | 9704 |
04.01.04 | Камень бутовый | м3 | 2,02 | 15,28 | 130,79 | 31 | 264 |
04.01.05 | Гравий керамзитовый | м3 | 2,2 | 23,2 | 199,44 | 51 | 438 |
05.02.00 | Стальные конструкции | т | 2,89 | 237,6 | 2033,85 | 687 | 5877 |
05.02.04 | Арматура | т | 0,59 | 402,84 | 3448,31 | 238 | 2034 |
06.01.02 | Лес пиленый | м3 | 42,36 | 165,14 | 1413,59 | 6995 | 59880 |
06.02.02 | Блоки оконные и балконные | м2 | 28,6 | 28,93 | 247,64 | 827 | 7082 |
06.02.04 | Доски для полов | м3 | 2,28 | 244,78 | 2095,31 | 558 | 4777 |
06.03.01 | Плиты ДВП | м2 | 13,93 | 2,4 | 20,54 | 33 | 49 |
06.03.01 | Плиты ДСП | м2 | 8,63 | 3,5 | 29,96 | 30 | 258 |
07.00.02 | Плиты минераловатные | м3 | 13,12 | 38,93 | 333,24 | 511 | 4372 |
08.00.01 | Плитки керамические метлахские | м2 | 41,09 | 5,91 | 50,58 | 243 | 2078 |
09.00.01 | Листы а/цементные | м2 | 47,62 | 1,22 | 10,44 | 58 | 497 |
10.00.01 | Рулонные кровельные | м2 | 442,8 | 0,53 | 4,53 | 235 | 2008 |
11.01.01. | Стекло оконное | м2 | 32,54 | 2,04 | 17,46 | 66 | 568 |
| ИТОГО | | | | | 32615 | 279184 |
Аналогично приведенному расчету стоимости материальных ресурсов может быть произведен расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.
Приложение 5
Пример расчета стоимости
предмета торгов по объекту-аналогу в прогнозном уровне цен
Схема определения стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемом на май 1998 года.
(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)
Таблица 10
Наименование составных элементов стоимости предмета торгов | Стоимость в уровне цен 1991 года, тыс. руб. | Индексы в строительстве по отношению к сметным ценам 1991 г. на дату | Стоимость в принятом уровне цен (Сп) на май 1998 г., тыс руб. (гр.2хгр.3) |
| | май 1998 года | |
1 | 2 | 3 | 4 |
Материалы | 32,615 | 8,56 | 279,184 |
Основная зарплата | 2,31 | 6,75 | 19,773 |
Эксплуатация машин | 2,683 | 7,60 | 22,966 |
В том числе заработная плата | 0,634 | 6,75 | 5,427 |
Накладные расходы | 6,243 | | 48,466 |
Плановые накопления | 3,51 | | 28,564 |
ИТОГО | 47,259 | | 346,168 |
Определение стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемых на весь период строительства от срока его начала до завершения.
(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен 01.01.91. Индексы цен приняты по сравнению с ценами на 01.01.91).
№№ времен- ных диапа- зонов | Планируемые объемы работ в базисном уровне цен (Сб), тыс. руб. | Даты, соответствующие середине каждого временного диапазона, месяц в году | Индексы цен, прогнозируемые на середину временного периода, (Ип) | Стоимость работ в прогнозируемом уровне цен временных периодов (Сп), тыс. руб., (гр.2хгр.4) |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
1 | Устройство стен, перекрытий - 23,303 | сентябрь 1997 г. | 7,21 | 168,014 |
2 | Устройство кровли - 6,991 | ноябрь 1997 г. | 7,36 | 51,453 |
3 | Отделочные работы - 13,982 | февраль 1998 г. | 8,45 | 118,147 |
4 | Благоустройство площадки - 2,330 | май 1998 г. | 8,56 | 19,944 |
Итого | 46,607 | | | 354,558 |
Приложение 6
Термины, применяемые в настоящих методических рекомендациях
ИНДЕКСЫ ЦЕН - количественно выражают относительное изменение среднего уровня цен. В основании индекса цен лежит некоторая совокупность (набор) товаров, взятых в определенном натуральном количестве.
ИНВЕСТОРСКАЯ СМЕТА (расчет, калькуляция издержек) - комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком.
В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержания службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.
ПРОГНОЗНЫЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ - научно обоснованная гипотеза о вероятной будущей стоимости строительной продукции, экономической системы и экономических объектов и характеризующие это состояние показатели. Широко используется на предварительных стадиях разработки инвестиционных планов и программ как инструмент научного предвидения, вариантного анализа. Применяется в качестве планов-ориентировок.
СВОБОДНАЯ (ДОГОВОРНАЯ) ЦЕНА НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ (ВЫПОЛНЕНИЕ ПОДРЯДНЫХ РАБОТ ИЛИ ОКАЗАНИЕ УСЛУГ) - это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда), в том числе по результатам проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости и материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.
СТАРТОВАЯ ЦЕНА ОБЪЕКТА - цена на строительную продукцию, устанавливаемая инвестором (заказчиком) при подготовке документации для проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.
ТЕКУЩИЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ - цена на строительную продукцию, устанавливаемая прямым расчетом стоимости с использованием текущих реальных или среднестатистических цен на строительные материалы, стоимость эксплуатации машин и механизмов, уровня оплаты труда. Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.
ТВЕРДАЯ ДОГОВОРНАЯ (ПАУШАЛЬНАЯ) ЦЕНА - предусматривает выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной твердой суммы после выполнения последним работ, определенных чертежами или спецификациями. Обусловленная твердая сумма не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений в проект в ходе его выполнения.
В современных условиях многие заказчики отдают предпочтение контрактам с твердой ценой.
Для заказчиков преимущества контрактов с твердой ценой проявляются в точном определении издержек реализации проекта, отсутствии финансовых рисков, простоте выбора подрядчика и управления проектом. Определение издержек по проектам осуществляется на ранней стадии, что дает возможность заказчику принимать решения с учетом предстоящих затрат и сроков выполнения работ до того, как будут произведены крупные капиталовложения. Общий объем капитальных вложений по данному виду контракта является фиксированным, за исключением отдельных изменений, вносимых с согласия заСервис поддержки клиентов работает на платформе UserEcho