МДС 81-12.2000 Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве

РАЗРАБОТАНЫ Межрегиональным центром по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов Госстроя России под руководством Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России при участии ЦНИИЭУС и Управления стройпрограмм Госстроя России.

РАССМОТРЕНЫ И РЕКОМЕНДОВАНЫ к применению Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое России (протокол от 27 марта 1998 года N 10) и НТС по ценообразованию в строительстве Госстроя России (протокол от 31 марта 1998 года N 1).

ВВЕДЕНЫ В ДЕЙСТВИЕ с 01.06.98 письмом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 28 мая 1998 г. N АБ-20-214/12

АННОТАЦИЯ

Методические рекомендации предназначены для использования при подготовке и проведении подрядных торгов на объектах, финансируемых из бюджетных средств, и рекомендуются для применения на объектах, финансируемых из других источников. Могут быть использованы всеми субъектами инвестиционной деятельности, в том числе заказчиками (инвесторами), организаторами торгов, тендерными комитетами всех уровней, подрядными и субподрядными организациями, независимо от правовых форм, форм собственности и др.

ВВЕДЕНИЕ

Подрядные торги получают все более широкое распространение при осуществлении капитального строительства. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14 августа 1993 года N 812 “Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в Российской Федерации” распределение заказов на вновь начинаемое строительство производится только на конкурсной основе, главным образом через проведение подрядных торгов.

При наличии обоснований инвестиций (предпроектных разработок), проектно-сметной или тендерной документации у заказчика строительства (застройщика) не возникает трудностей в определении стоимости предмета подрядных торгов. Он имеет определенные стоимостные ориентиры по намечаемому им строительству (реконструкции, расширению, техническому перевооружению, капитальному ремонту) объектов и может с большой долей уверенности располагать имеющимися в его распоряжении средствами.

При отсутствии соответствующей документации, на основе которой возможно определение размера средств, необходимых для инвестирования того или иного объекта с определенными техническими параметрами, перед заказчиком встает проблема определения стоимости строительства на предварительном этапе.

Целью настоящих Методических рекомендаций является оказание помощи заинтересованным организациям в определении предполагаемой стоимости предмета подрядных торгов в строительстве, когда в их распоряжении имеется предпроектная или проектно-сметная документация и когда она отсутствует.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Методические рекомендации по определению стоимости предмета торгов в строительстве (далее Методические рекомендации) разработаны в соответствии с:

- указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997 г. N 305;

- положением о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным Госкомимуществом и Госстроем России 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7;

- основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных работ) для государственных нужд, утвержденными Госстроем России 6 мая 1997 г. N БЕ-18-9 и согласованными Минэкономики России 6 мая 1997 г. N АС-158;

- во исполнение решения коллегии Госстроя России (протокол N 22 от 24.12.97).

При разработке Методических рекомендаций за основу приняты действующие в Российской Федерации нормативные документы в области сметного ценообразования и нормирования, имеющаяся справочно-информационная база укрупненных показателей стоимости строительства, индексов цен и программные средства составления смет, а также действующие нормативные документы в области организации и проведения подрядных торгов по состоянию на 1 января 1998 года.

2.2. Настоящие Методические рекомендации предназначаются для использования их в практической деятельности:

- структурными подразделениями инвестора, заказчика, организаторами подрядных торгов, ответственными за подготовку, организацию и проведение подрядных торгов;

- проектными и консультационными организациями, осуществляющими по заданию инвестора, заказчика, организатора торгов разработку технической части тендерной документации и оценку рыночной стоимости предмета подрядных торгов;

- тендерными комитетами (конкурсными комиссиями), осуществляющими подготовку и утверждение тендерной (конкурсной) документации и все процедуры подрядных торгов;

- экспертами, привлекаемыми для комплексной оценки оферт и подготовки предложений по выбору победителя подрядных торгов;

- другими группами специалистов, вовлеченными в процесс подготовки, организации и проведения подрядных торгов.

Настоящие Методические рекомендации состоят из 5 глав, содержат методики и примеры расчетов оценки предмета подрядных торгов в строительстве.

2.3. Методическими рекомендациями предусматривается определение стоимости предмета подрядных торгов в строительстве в базисном, текущем и в прогнозном уровне цен:

- при наличии предпроектной и проектно-сметной документации;

- при отсутствии таковой документации.

В Методических рекомендациях приводится перечень сметно-нормативных и других документов, применяемых при определении стоимости предмета подрядных торгов.

2.4. Выбор конкретного метода определения стоимости предмета подрядных торгов в строительстве может зависеть от ряда факторов, в частности от:

- наличия и качества разработанной проектно-сметной документации на строительство;

- уникальности предлагаемого объекта строительства;

- уровня организации строительного производства в регионе намечаемого строительства;

- уровня и качества региональной сметно-нормативной базы, учета в ней современного состояния строительных технологий, привязки нормативной базы к местным условиям и соответствия ее действующему законодательству;

- вида организации подрядных торгов;

- целей, которые ставит перед собой организатор торгов в области стоимости строительства, сроков и других условий.

2.5. Результаты определения стоимости предмета торгов рекомендуется использовать в качестве основы для:

- обсуждения уровня ценовых предложений претендентов;

- определения затрат на проведение подрядных торгов;

- определения величины снижения стоимости строительства от проведения подрядного торга (конкурса), если цена, предложенная победителем торга (конкурса), ниже оценочной стоимости инвестора;

- принятия решения об аннулировании результатов торгов или о проведении повторного торга в случае, если ценовые предложения претендента существенно превышают по величине инвесторскую оценочную стоимость и не компенсируются экономическими преимуществами от реализации альтернативных предложений претендентов по ускорению сроков строительства, снижению затрат на эксплуатацию сооружаемых объектов.

2.6. При оценке стоимости предмета подрядных торгов в строительстве рекомендуется руководствоваться следующими принципами:

- стоимость должна определяться строго по кругу продукции, работ и затрат будущего подрядчика, с учетом сроков календарного графика строительства, определенных в технической части тендерной документации по данному предмету торгов (эта стоимость не совпадает со стоимостью в инвесторской смете заказчика (застройщика);

- оценка должна выполняться в том же уровне цен, в котором условиями торга (конкурса) предлагается претендентам представить свои ценовые предложения;

- стоимость должна определяться на уровне среднерыночной стоимости строительства, складывающейся в данном регионе (городе, территориальной зоне);

- результаты оценки должны представляться в виде таблицы с распределением оценочной стоимости по элементам предмета торга (зданиям, сооружениям, укрупненным конструктивным элементам), комплексам работ и затрат, то есть в том же виде, в котором по условиям торга предложено претендентам представить свои ценовые предложения.

2.7. Распределение стоимости по конструктивным элементам объекта рекомендуется использовать на этапе рассмотрения оферт претендентов для оценки степени полноты учета и обоснованности величин, составляющих ценового предложения и, в том числе, для выявления случаев необоснованного занижения (демпинга) цен.

2.8. По каждому предмету торга (конкурса) его организатор и привлекаемая к определению стоимости строительства организация выбирают наиболее приемлемый метод определения стоимости с учетом степени проработки технических решений и сметной документации по предмету торга, наличия информации о стоимости объектов-аналогов и комплексов работ.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ ПРИ НАЛИЧИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

3.1. Общий порядок определения стоимости.

3.1.1. В условиях рыночных отношений определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство, в том числе при подрядных торгах.

Для определения стоимости в ходе подготовки предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:

- при разработке обоснований инвестиций (предпроектных проработок) и проектно-сметной документации по заказу инвестора - ИНВЕСТОРСКИЕ СМЕТЫ (РАСЧЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК);

- при подготовке договора (контракта), в том числе и в случае проведения подрядных торгов, когда разработана ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, РАСЧЕТЫ (СМЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК ПРОИЗВОДСТВА) ПОДРЯДЧИКА.

При этом следует иметь в виду, что стоимости, определенные инвесторской сметой и сметой подрядчика могут не совпадать, т.к. в смете подрядчика не учитываются затраты, которые несет инвестор (заказчик-застройщик), в т.ч.:

- затраты по отводу и освоению застраиваемой территории; компенсации за сносимые здания, сооружения, насаждения; плата за землю; возмещение убытков, причиненных пользователям земли, возмещение потерь сельскохозяйственной продукции и пр.;

- научно-исследовательские работы; часть средств на премирование за ввод в действие объекта; оплата услуг региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и т.п.;

- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения);

- подготовка эксплуатационных кадров;

- проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

Кроме того, как правило, в обязанности заказчика (застройщика) входит приобретение оборудования (отдельная графа в сводном сметном расчете), что составляет значительную часть средств в составе инвесторской сметы.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

При определении стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации следует руководствоваться нормативно-методическими документами, приведенными в прил.1 к настоящим Методическим рекомендациям, основными из которых являются:

“Порядок определения стоимости строительства и свободных договорных цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений” (далее “Порядок определения стоимости...”), введенный в действие письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. N 12-349;

“Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94)”, введенный в действие письмом Минстроя России от 29.12.94 N ВБ-12-276, (далее “Свод правил... (СП 81-01-94)”).

3.1.2. Основанием для определения стоимости строительства служат:

- обоснования инвестиций (предпроектные проработки);

- проект и рабочая документация (РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, пояснительные записки к проектным материалам;

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

3.1.3. В условиях рыночных отношений для оценки стоимости предмета подрядных торгов в строительстве расчет стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) в процессе подготовки тендерной документации на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.

При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. (или с 1 января 1984 г.)*.

_____________

* Применение базы 1984 г. допускается для составления локальных смет.

Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;

- в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых на период осуществления строительства.

Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации может носить предварительный характер и использоваться при принятии решения о целесообразности строительства.

Для определения стоимости строительства в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

Сметная документация составляется с учетом информации о текущем (прогнозном) изменении цен на различные применяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в региональных центрах по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), органах государственной статистики и в сметно-консультационных фирмах.

3.1.4. Методические рекомендации предусматривают определение стоимости предмета торгов на основе базисной 1991 (1984) г. сметной стоимости, определенной по проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу и утверждение, ее индексации на момент проведения торгов с учетом среднего темпа инфляции на период от начала строительства (ремонта) до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Стоимость объекта состоит из основной части цены предмета торгов и прочих работ и затрат, включая налоги, относимые на стоимость строительства.

Основную часть цены предмета торгов составляет пересчитанная в текущие цены базисная 1991 (1984) г. сметная стоимость строительно-монтажных работ (без прочих работ и затрат) в текущий уровень цен на период проведения подрядных торгов. (См. табл.1).

Таблица 1

Расчет основной части цены предмета торгов в строительстве

№№ п.п.	Наименование частей здания (конструк- тивных элементов)	Еди- ница изме- рения	Сметная стоимость с накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1991 (1984) г., руб.	Нумерация пункта индекса укр. вида работ по сборникам индексов	Усред- ненные индексы по видам работ	Стоимость в текущем уровне цен, руб. гр.4хгр.5	Удельный вес стоимости, %
1	2	3	4	5	6	7	8


	ИТОГО					S
	Прочие работы и затраты
	ВСЕГО

К основной части цены предмета торгов в текущем уровне добавляются прочие работы и затраты, включая налоги, относимые к стоимости строительства.

Стоимость предмета торгов (Ц_Т) образуется из фиксированной величины основной части цены предмета торгов в текущих ценах с добавлением прочих работ и затрат, включая налоги, с применением к этой величине коэффициента инфляции, определяемого на срок строительства по среднему темпу инфляции и приведенного в табл.2.

Таблица 2

Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предмета торгов

на предполагаемый срок строительства с учетом отложенного платежа

№№ п.п. и срок платежа	Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы	Коэффициент инфляции для платежа за период с начала строительства до момента платежа по договору (для аванса К_и = 1) (по данным таблицы 3)	Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов (гр.2хгр.3)
1	2	3	4


	ИТОГО		S

Стоимость предмета торгов (Ц_Т) определяется по формуле:

где: А_т - сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов, итог по графе 7 табл.1;

К_и - коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору, итог по графе 4 табл.2;

К_НДС - коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Пример расчета стоимости предмета торгов для конкретного объекта приведен в прил.2.

Коэффициент инфляции определяется в соответствии с табл.3. При определении стоимости предмета подрядных торгов учитываются сроки строительства, принятые по проекту организации строительства (ПОС) и графикам проекта производства работ (ППР).

Таблица 3

Коэффициенты инфляции за период от начала строительства

до момента платежа (К_И) определяется по следующей таблице:

Прогнозный среднемесячный	Коэффициенты инфляции
темп инфляции в %	Сроки платежей в месяцах (периодах), на которые рассчитываются коэффициенты
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1	1.010	1.020	1.030	1.041	1.051	1.062	1.072	1.083	1.094	1.105	1.116	1.127
1.5	1.015	1.030	1.046	1.061	1.077	1.093	1.110	1.126	1.143	1.161	1.178	1.196
2	1.020	1.040	1.061	1.082	1.104	1.126	1.149	1.172	1.195	1.219	1.243	1.268
2.5	1.025	1.051	1.077	1.104	1.131	1.160	1.189	1.218	1.249	1.280	1.312	1.345
3	1.030	1.061	1.093	1.126	1.159	1.194	1.230	1.267	1.305	1.344	1.384	1.426
3.5	1.035	1.071	1.109	1.148	1.188	1.229	1.272	1.317	1.363	1.411	1.460	1.511
4	1.040	1.082	1.125	1.170	1.217	1.265	1.316	1.369	1.423	1.480	1.539	1.601
4.5	1.045	1.092	1.141	1.193	1.246	1.302	1.361	1.422	1.486	1.553	1.623	1.696
5	1.050	1.103	1.158	1.216	1.276	1.340	1.407	1.477	1.551	1.629	1.710	1.796
5.5	1.055	1.113	1.174	1.239	1.307	1.379	1.455	1.535	1.619	1.708	1.802	1.901
6	1.060	1.124	1.191	1.262	1.338	1.419	1.504	1.594	1.689	1.791	1.898	2.012
6.5	1.065	1.134	1.208	1.286	1.370	1.459	1.554	1.655	1.763	1.877	1.999	2.129

3.1.5. К исходным данным для определения стоимости предмета подрядных торгов относятся:

- базисная сметная стоимость строительно-монтажных работ, включающая прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления по базисным 1991 (1984) г.г. сметным нормам и ценам (без прочих затрат);

- индексы изменения стоимости по видам работ, разрабатываемые РЦЦС и другими уполномоченными организациями и применяемые к указанной базисной стоимости;

- нормы дополнительных затрат на зимние удорожания, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по сборникам норм б. Госстроя СССР (НДЗ-91 или НДЗ-84);

- нормы на временные здания и сооружения, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ (сборник норм СНиП 4.9-91 или СНиП-IV-9-84) или по смете на принятый набор временных зданий и сооружений подрядчика для конкретного объекта;

- данные для расчета других видов прочих затрат;

- данные по налогам и платежам (на пользователей автодорог, транспортный, НДС и др.);

- часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, выделяемые заказчиком подрядчику (пункт 3.5.9. “Порядка определения стоимости...”).

3.1.6. Для расчета коэффициента инфляции необходимы следующие исходные данные:

- предполагаемый срок строительства;

- размер авансового платежа и срок его погашения;

- размер отложенного (страхового) платежа и срок его погашения;

- размер и сроки оплаты за этапы работ;

- сроки окончательного расчета за объект в целом.

3.2. Использование укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (Сборника УПБС ВР) при расчете стоимости предмета торгов в строительстве.

3.2.1. Сборник УПБС ВР предназначен для предварительной оценки заказчиком строительства в составе документации на ранних стадиях проектирования с выбором вариантов проектных решений на различных этапах планирования капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиками, для расчета стоимости подрядных работ в процессе подготовки подрядчиком предложений по цене строительной продукции.

При применении Сборника УПБС ВР стоимость строительства определяется ресурсно-индексным методом с использованием данных регистрации текущего уровня цен на ресурсы, имеющихся у РЦЦС или подрядных организаций, с учетом в их составе сметной величины накладных расходов, сметной прибыли и прочих (лимитированных) затрат.

3.2.2. При определении стоимости строительных работ в объектных расчетах стоимости делаются необходимые сопоставления характеристик намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, учтенных в укрупненных показателях, а также выполняется приведение к уровню сметных цен того территориального района, где намечается строительство.

При отсутствии необходимых показателей и других нормативов, указанных выше, могут использоваться стоимостные показатели объектов-аналогов, взятые из смет, составленных к рабочим чертежам по ранее запроектированным и построенным объектам.

3.2.3. Стоимость монтажа оборудования определяется на основе данных, приведенных в укрупненных показателях на 1 т оборудования. Стоимость самого оборудования определяется на основе данных по объектам-аналогам. Для впервые применяемой технологии производства, при отсутствии аналогов, стоимость основного технологического оборудования определяется в индивидуальном порядке. Стоимость вспомогательного оборудования исчисляется также укрупненно: либо по показателям на единицу мощности производства, либо в процентах к стоимости основного оборудования. Стоимость технологических трубопроводов, силового электрооборудования, пароснабжения, КИП, автоматики и других тому подобных систем может определяться на основе показателей на единицу мощности или производительности цеха. Приведенные в укрупненных показателях единичные показатели могут корректироваться с учетом увеличения производительности оборудования или в связи с другими факторами.

3.2.4. Составление сметной документации с применением сборника УПБС ВР по проектируемым объектам при разработке инвесторских смет или определении оценки предмета торгов в строительстве должно осуществляться в текущих ценах на ресурсы, отслеживаемых и регистрируемых, соответственно этапам разработки документации, региональными центрами по ценообразованию или подрядными организациями, ведущими строительство.

Определение сметной стоимости по видам работ в текущем уровне цен осуществляется с использованием расчетных показателей сборника УПБС ВР в части приведенного расхода материалов-представителей, трудоемкости и основной заработной платы рабочих-строителей, количества маш.-ч строительных машин и заработной платы машинистов.

Определение размера основной заработной платы рабочих-строителей в составе прямых затрат производится умножением заработной платы в базисном уровне цен на индекс средств на оплату труда по данным регистрации. Все остальные расчеты, связанные с приведением к необходимому уровню цен в локальных сметах, сводке объемов и стоимости работ, осуществляются в том же порядке, что и расчеты по составлению инвесторских смет в базисном уровне.

3.2.5. Пример расчета с использованием сборника УПБС ВР приведен в прил.3.

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ ПРИ ОТСУТСТВИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

При отсутствии предпроектной и проектно-сметной документации на предполагаемый к строительству объект определение цены предмета торгов возможно по укрупненным показателям и по объектам-аналогам несколькими вариантами, имея в виду, что необходимо располагать при этом основными проектными решениями и сроками выполнения работ.

4.1. Определение стоимости предмета торгов по укрупненным показателям объектов-аналогов

Одним из основных методов определения оценки предмета торгов объекта является использование укрупненных показателей стоимости строительства объектов-аналогов.

Данный метод позволяет выполнить оценку предмета торгов строительства по унифицированному набору ресурсов, их расходу, характеризующих базисный уровень затрат на материальные и трудовые ресурсы, эксплуатацию строительных машин, энергоресурсов, транспортных затрат с использованием индексов пересчета стоимости по отношению к базовому уровню стоимости, в котором был определен расчет, с учетом коэффициентов пересчета стоимости в текущий уровень цен или прогнозный, с учетом предполагаемой в этот период инфляцией, изменений налогового законодательства.

Исходными материалами для расчета являются укрупненные на уровне базовых ресурсов проектные данные предполагаемого к строительству объекта, его укрупненные показатели, проектные данные объектов-аналогов, наиболее полно соответствующие проекту, с которым производится сопоставление.

При этом в стоимости одной потребительской единицы строительной продукции объекта-аналога должны учитываться затраты на:

- внешние инженерные сети;

- подготовку и последующее благоустройство территории;

- компенсацию за сносимые строения;

- прочие лимитированные работы и затраты, в том числе:

- затраты по перевозке рабочих;

- затраты, связанные с набором рабочей силы;

- прочие затраты.

Расчет стоимости строительства по укрупненным показателям объекта-аналога выполняется в соответствии с табл.8, приведенной в прил.4.

Для расчета стоимости материалов и других ресурсов допускается использование данных об их текущей рыночной стоимости. Стоимость материалов, изделий и конструкций рекомендуется определять в соответствии с табл.9.

Аналогично расчету стоимости материальных ресурсов производится расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.

Пример определения строимости предмета торгов по укрупненным показателям объекта-аналога приведен в прил.4.

4.2. Использование банка данных подрядных и проектных организаций, заказчиков,

существующих нормативных материалов на строительство объектов

Учитывая значительный объем укрупненных показателей по зданиям, наработанных в период плановой экономики, рекомендуется в максимальной степени их использование для определения стоимости предмета торгов.

Стоимость строительства аналогичных объектов приводится к базовым ценам периода строительства и в дальнейшем производится определение стоимости с учетом коэффициентов инфляции. Методика применения коэффициентов инфляции при использовании архивных материалов аналогична приведенной в описании традиционного способа определения стоимости предмета торгов.

При этом могут быть использованы:

- архивные данные заказчиков, подрядных и проектных организаций о стоимости строительства ранее построенных объектов;

- укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ:

- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ (СНиП IV-14-84. Приложения);

- укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) (СНиП IV-14-84. Приложения);

- сборники сметных норм затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий (СНиП IV-13-84. Приложения);

- прейскуранты на строительство зданий и сооружений межотраслевого назначения;

- прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (СНиП IV-15-84. Приложения);

- сборники укрупненных расценок (СНиП IV-14-84. Приложения).

4.3. Использование статистических данных Госкомстата России, информационных данных Региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и Межрегионального центра по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов (МЦЦС), а также других организаций

В распоряжении инвесторов и других участников подрядных торгов имеются и иные подходы к определению стоимости строительства отдельных объектов в текущем уровне цен, располагая при этом минимально необходимыми техническими (проектными) параметрами этих объектов.

Так, по объектам жилищно-гражданского строительства (жилые дома, учебные и лечебные учреждения и др.) могут использоваться данные статистической отчетности, в т.ч. Госкомстата СССР (ЦСУ СССР), действовавшие в период плановой экономики: N 2-кс (годовая) “Отчет о вводе в действие объектов, основных фондов и использовании капитальных вложений”, N 1-кс (ИЖС) “Отчет о строительстве объектов подрядным способом за счет средств граждан” N 34-город и др.

В настоящее время по жилищному строительству могут использоваться:

- статистические наблюдения Госкомстата России по форме N 2-кс, составляемые начиная с 1998 года, о стоимости 1 м² общей площади жилых домов;

- информационные данные РЦЦС и МЦЦС о расчетной стоимости 1 м² общей площади жилых домов в среднем по соответствующему региону, выдаваемые ежеквартально в течение нескольких последних лет;

- статистические наблюдения Госкомстата России и его региональных подразделений “Сведения об уровне цен на рынке жилья” (форма N 1-рж), выпускаемые начиная с 1 января 1998 года ежеквартально, где указывается средняя стоимость 1 м² общей площади квартир в зависимости от их качества, числа комнат, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения. Эти данные могут использоваться в качестве вспомогательного материала. При этом данные вторичного рынка жилья несколько выше, чем на первичном, поскольку учитывают эксплуатационные затраты и конъюнктуру спроса и предложения;

- информация КО-ИНВЕСТ “Жилые дома” - укрупненные показатели стоимости строительства (серия “Справочник оценщика”, 1998 г.), где приведены стоимостные показатели на блок-секции в целом различных типов домов (кирпичные, панельные, блочные, монолитные) по различным регионам страны.

На основе информационного справочника, выпущенного КО-ИНВЕСТ, могут быть получены более точные данные с учетом конструктивных решений домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т.п.

В показателях справочника КО-ИНВЕСТ учтены прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль, усредненная величина (20%) других сметных начислений к стоимости по главам 1-7 сводного сметного расчета. Указано, какие виды сметных начислений следует учитывать дополнительно. К показателям применяются также приведенные в справочнике корректирующие коэффициенты (регионально-климатические, регионально-экономические по классам конструктивных систем зданий, а также по конструктивным элементам и видам работ). Базовые показатели, принятые по справочнику, в обычном порядке индексируются к уровню цен на 01.01.98, а далее могут переводиться к уровню цен соответствующего квартала и года в последующем периоде.

4.4. Определение стоимости предмета торгов в прогнозном уровне цен

По желанию заказчика стоимость строительства объекта может определяться не только в текущем, но и в прогнозном уровне.

Прогнозный уровень стоимости предмета торгов в строительстве может рассчитываться:

а) в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату (например, в уровне цен, прогнозируемых на дату начала строительства, на дату завершения строительства и т.п. (см. табл.3);

б) в уровнях цен, характерных для конкретных дат в течение всего периода осуществления строительства (т.е. в смешанном уровне цен) (см. табл.4).

Таблица 4

Схема определения стоимости в уровне цен, прогнозируемых

на конкретную дату начала или завершения строительства

(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)

Наименование составных элементов стоимости предмета торгов	Стоимость в базисном уровне цен (С_б) на 01.01.91, тыс.руб.	Индексы изменения стоимости по отношению к базисному уровню	Стоимость в прогнозном уровне цен (С_п) на конкретную дату, тыс. руб. С_п = С_б И_п
1	2	3	4
1.
2.

Итого

Таблица 5

Схема определения стоимости строительства в уровнях цен, прогнозируемых на конкретные даты в течение всего периода строительства, т.е. от срока его начала до завершения.

(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91.

Индексы цен принимаются на конкретные даты по сравнению с ценами на 01.01.91)

№№ временных диапазонов	Планируемые объемы работ в базисном уровне цен (С_б), тыс. руб.	Даты, соответствующие середине каждого временного диапазона, (месяц в году)	Индексы цен, прогнозируемые на середину временного периода, (И_п)	Стоимость работ в прогнозируемом уровне цен временных периодов (С_п), тыс. руб. (гр.2хгр.4)
1	2	3	4	5
1.	С_б₁	Т₁	И₁	С_п₁ = С_б₁ И₁
2.	С_б₂	Т₂	И₂	С_п₁ = С_б₁ И₁
Итого	С_б			С_п

5. ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Нормативные и методические документы, которыми необходимо руководствоваться при определении стоимости предмета торгов в строительстве

1. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, изд. 1994 г. (Письмо Госстроя РФ от 29 декабря 1993 г. N 12-349).

2. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации СП 81-01-94, изд. 1995 г. (Письмо Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276).

3. Методические рекомендации по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию. (Письмо Минстроя России от 30.10.92 г. N БФ 906/12).

4. Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции. (Письмо Минстроя России от 30.10.92 г. N БФ 907/12).

5. Изменения и дополнения к Методическим рекомендациям по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, изд. 1997 г. (Письмо Минстроя России от 13.11.96 N ВБ-26/12-368).

6. Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве, изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России от 18 октября 1993 г. N 12-248).

7. Методические рекомендации по определению стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, изд. 1993 г. В том числе: Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом. (Письмо Госстроя России от 10.11.92 N ВБ-926/12).

8. Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы. (Письмо Госстроя России от 31.05.93 N 12-133).

9. Пособие по учету налогов в сметной документации на строительство (изд. 1994 г.). (Письмо Госстроя России от 30.11.93 г. N 7-14/187).

10. Методическое пособие по составлению смет на пусконаладочные работы базисно-индексным и ресурсным методами, изд. 1997 г. (Письмо РАО Газпром от 13 февраля 1997 г. N 09-5/115).

11. Методические рекомендации по расчету индексов цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций, изд. 1997 г. (Письмо Минстроя России от 13.11.96 N ВБ-26/12-367).

12. Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 13 декабря 1995 г. N ВБ-29/12-347).

13. Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения. (Письмо Госстроя России от 12 ноября 1997 г. N ВБ-20-254/12).

14. Методические рекомендации по определению сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР). (Письмо Госстроя России от 04.06.93 г. N 12-146).

15. Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР). (Письмо Госстроя России от 05.11.93 N 12-275).

16. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения. (Письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-346).

17. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружений производственного назначения. (Письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-347).

18. Порядок определения стоимости строительства, осуществляемого в Российской Федерации с участием иностранных фирм, изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России и МВЭС России от 23 февраля 1994 г. N 12-28).

19. Порядок составления сметной документации по объектам, строящимся за границей с участием организаций Российской Федерации, изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России от 31 мая 1993 г. N 12-134).

20. Порядок определения расчетной стоимости строительства и расчетных затрат в составе технико-экономических обоснований и технико-экономических предложений по строительству объектов за границей при участии организаций Российской Федерации, изд. 1993 г.

21. Методика определения стоимости строительной продукции по Московской области с применением ресурсно-индексного метода, изд. 1995 г.

22. Методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 4 декабря 1995 г. N БЕ-11-260/7).

Приложение 2

ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ

Строительство 9-ти этажного 62 квартирного жилого дома серии 114-86-28/1.2 в Московской области

1. Исходные данные

1.1. Общая площадь жилого дома - 3250.14 м². Общий строительный объем - 13387.01 м³.

1.2. Распределение по видам работ базисной (1984 г.) сметной стоимости объекта (см. ниже графу 4 расчета, приведенного в разделе 2 данного приложения).

1.3. Индексы Московской области по состоянию на март 1998 года, принятые в призязке к видам работ на объекте (см. графу 6 указанного расчета).

1.4. Принимаются следующие нормы для учета прочих работ и затрат в процентах к итогу по графе 7 расчета:

а) временные здания и сооружения - 2,1% по нормам СНиП IV-9-84;

б) зимние удорожания - 1,9% по нормам СНиП IV-7-84;

Налог на пользователей автомобильных дорог - 2,5% (федеральный закон);

Прочие затраты по расчету с документальным подтверждением (командировочные, перевозка рабочих, премия за ввод и др.) - 2,5%;

Общий коэффициент на прчие работы и затраты (К_пр) к итогу по графе 7: К_пр = 1,093

1.5. Продолжительность строительства, установленная договором, - 9 мес., в том числе:

- подземная часть с подвалом, включая подготовительные работы - 3 месяца;

- надземная часть (кроме отделочных работ) - 5 месяцев;

- отделочные работы - 1 месяц.

1.6. Распределение стоимости строительства по платежам в соответствии с удельным весом от основной части цены предмета торгов, представляющей итог по графе 7 прил.2 с К_пр, и по срокам платежей:

Таблица 6

Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предмета торгов

на предполагаемый срок строительства с учетом отложенного платежа

№№ п.п. и срок платежа	Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы	Коэффициент инфляции для платежа за период от начала строительства до момента платежа по договору (для аванса К_и = 1) (по данным таблицы 3)	Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов, (гр.2хгр.3)
1	2	3	4
Аванс (за месяц до начала работ)	0.3	1	0.3
1-ый этап платежа (через 3 месяца от начала работ)	0.1	1.03	0.103
2-ой этап платежа (через 8 месяцев от начала работ)	0.4	1.083	0.433
3-ий этап платежа (через 9 месяцев от начала работ)	0.15	1.094	0.164
Отложенный платеж (через 12 месяцев от начала работ)	0.05	1.127	0,056
	ИТОГО		1.056

1.7. Прогнозный среднемасячный темп инфляции, который принимается для учета в оценке предмета торгов, условно принят равным 1% в месяц для всех платежей (может приниматься дифференцированно для различных периодов времени).

2. Расчет стоимости предмета торгов

Расчет поправки на инфляцию к основной части стоимости предмета торгов проведен выше.

Поправка на инфляцию на сумму аванса не производится, т.е. коэффициент на инфляцию в данном случае принимается: К_и = 1

Стоимость предмета торгов определяется по формуле:

где: А_т - итоговая стоимость в текущем уровне цен, равная 3901603 руб. по расчету данного примера (см. табл.7, итоговая строка);

К_ио - индекс для платежа, равный 1,056 по расчету данного примера (см. табл.1, итоговая строка);

К_НДС - начисление НДС, равное 1,2 (для случая, когда снижение НДС не производится);

К_НДС = 1,16 (для случая доли бюджетных ассигнований в размере не менее 40% при удельном весе оплаты труда строительной организации 20%, когда НДС уменьшается).

Для случая, когда НДС начисляется по полной норме:

Ц_т = 39001603х1,057х1,2=4948793 руб.

Для случая, когда НДС начисляется по сниженной норме:

Ц_т = 39001603х1,057х1,16=4783833 руб.

В качестве исходных данных условно примем индексы пересчета и текущие цены на материалы, изделия и конструкции, стоимость трудовых ресурсов и эксплуатации машин и механизмов по состоянию на май 1998 года.

Распределение базисной (1984 г.) сметной стоимости 9-ти этажного 62-квартирного жилого кирпичного дома серии 114-86-28/1-2 по видам работ и ее пересчет по индексам Московской области в текущий уровень цен представлены в табл.7.

Таблица 7

9-ти этажный 62-квартирный жилой кирпичный дом серии 114-86-28/1-2

№№ п.п.	Наименование частей здания (конструктивных элементов)	Ед. изме- рения	Сметная стоимость с накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1991 (1984) гг., руб.	Нумерация укрупненного вида работ по сборникам индексов на 05.98 г.	Усредненные индексы по видам работ на 05.98 г.	Стоимость в текущем уровне цен на май 1998 г., руб.	Удель- ный вес стои- мости, %
1	2	3	4	5	6	7	8
	Общая стоимость, всего в т.ч.	руб.	429645		8,308	3569628	100
1-00	ПОДЗЕМНАЯ ЧАСТЬ ЖИЛОГО ДОМА	руб.	37743	Расчет	7,422	280136	7,85
1-01	Земляные работы	руб.	1142	2-1	12,476	14248	0,40
1-02	Фундаменты	руб.	14746	2-4; 3-5	7,274	107265	3,00
1-03	Стены технического подполья	руб.	12044	3-10; 3-4; 9-11; 9-8	7,016	84503	2,37
1-04	Перекрытие над техническим подпольем	руб.	5916	7-1; 7-2	6,949	41110	1,15
1-05	Лестницы и входы	руб.	756	17-2	10,448	7899	0,22
1-06	Лоджии и балконы	руб.	909	14-1; 7-2	7,413	6739	0,19
1-07	Полы тех. подполья (уплотненным щебнем)	руб.	247	15-1	6,611	1633	0,05
1-08	Подготовка под полы 1-го этажа	руб.	1184	12-1	7,527	8912	0,25
1-09	Окна	руб.	53	10-2	7,980	423	0,01
1-10	Двери	руб.	84	11-2	6,919	581	0,02
1-11	Внутренняя отделка	руб.	167	16-2	12,298	2054	0,06
1-12	Наружная отделка	руб.	147	16-1	11,144	1638	0,05
1-13	Разные работы	руб.	348	17-15	8,998	3131	0,09
2-00	НАДЗЕМНАЯ ЧАСТЬ	руб.	348636		8,268	2882774	80,76
2-01	Стены наружные кирпичные М-100	руб.	93004	9-8; 9-11	7,936	738145	20,68
2-02	Стены внутренние	руб.	34495	9-11; 9-8	7,917	273098	7,65
2-03	Шахта лифтовая кирпичная	руб.	3849	9-11; 9-8	7,936	30547	0,86
2-04	Перегородки (гипсобетонные, кирпичные, керамические)	руб.	25492	14-1, 9, 11	12,487	318332	8,92
2-05	Перекрытия	руб.	53594	7-1; 7-2	7,068	378836	10,61
2-06	Лестницы	руб.	2729	8-1	10,105	27577	0,77
2-07	Входы	руб.	992	8-4	9,352	9277	0,26
2-08	Крыша	руб.	13858	7-2; 12-2	7,653	106050	2,97
2-09	Кровля рулонная	руб.	1814	12-5	12,273	22263	0,62
2-10	Лоджии и балконы	руб.	9811	7-2; 15-11	7,963	78125	2,19
2-11	Ограждения лоджий и балконов	руб.	6903	14-1; 17-4; 9-8	9,337	64455	1,81
2-12	Лестницы пожарные металлические	руб.	699	8-4	9,506	6645	0,19
2-13	Подготовка под полы 2-9 этажей	руб.	4485	15-2	7,659	34351	0,96
2-14	Чистые полы дощатые	руб.	20464	15-8	7,287	149121	4,18
2-15	Окна и балконные двери	руб.	24518	10-2	7,980	195654	5,48
2-16	Подоконные доски бетонные	руб.	1217	17-4	9,663	11760	0,33
2-17	Двери	руб.	17516	11-2	6,919	121193	3,40
2-18	Штукатурные работы	руб.	10648	16-2	12,298	130949	3,67
2-19	Облицовочные работы	руб.	124	16-11	8,945	1109	0,03
2-20	Малярные работы	руб.	6012	16-8	8,431	50687	1,42
2-21	Разные работы (встроенная мебель)	руб.	8982	16-21	10,436	93736	2,63
2-22	Вертикальный транспорт	руб.	6895	Прочие	5,500	37923	1,06
2-23	Мусоропровод	руб.	535	Прочие	5,500	2943	0,08
3-00	САНТЕХРАБОТЫ И ПРОЧИЕ РАБОТЫ	руб.	30089		9,416	283304	7,94
3-01	Отопление конвекторное	руб.	5371	18-2	14,019	75296	2,11
3-02	Вентиляция	руб.	441	23-1	15,076	6649	0,19
3-03	Горячее водоснабжение	руб.	2970	18-4	11,306	33579	0,94
3-04	Холодное водоснабжение	руб.	1374	18-3	11,503	15805	0,44
3-05	Канализация	руб.	13380	18-5-1	7,919	105956	2,97
3-06	Водосток	руб.	443	18-6	12,157	5386	0,15
3-07	Газоснабжение	руб.	5357	18-7	6,207	33251	0,93
3-08	Изоляция поверхностей трубопроводов	руб.	753	16-19	9,805	7383	0,21
4-00	ЭЛЕКТРО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ	руб.	8790		10,064	88463	2,48
4-01	Электроосвещение	руб.	8790	19-5	10,064	88463	2,48
5-00	СЛАБЫЕ ТОКИ	руб.	981		10,922	10715	0,30
5-01	Телефонизация	руб.	61	19-6	10,816	660	0,02
5-02	Радиофикация	руб.	443	19-6	10,816	4791	0,13
5-03	Телевидение	руб.	300	19-9	11,099	3330	0,09
5-04	Канализация связи	руб.	108	19-6	10,816	1168	0,03
5-05	Заземление	руб.	69	19-9	11,099	766	0,02
6-00	ЛИФТЫ	руб.	3406	29-2	7,116	24237	0,68
	ВСЕГО ПО СМЕТЕ	руб.	429645		8,308	3569628	100,00
	ВСЕГО с прочими работами и затратами, включая дорожный и транспортный налог в текущих ценах, или стоимость предмета торгов	3569628 руб.х1,093 = 3901603 руб.

Приложение 3

Пример расчета стоимости предмета торгов

по укрупненным показателям базисной стоимости работ (сборника УПБС ВР)

Фрагмент из “Сборника укрупненных показателей базисной стоимости

на виды работ (сборника УПБС ВР)” в ценах 1991 г.

Код	Наименование	Основная	Материалы				Эксплуатация машин			Прямые	Всего с
работ по УПБС	конструктивных элементов и видов работ, единица	заработная плата, руб.	Код материала представителя	Единица измерения	Сметная цена за единицу, руб.	Всего стоимость материалов, руб.	Код машин	Сметная цена за маш.-час, руб.	Всего стоимость эксплуатации машин, руб.	затраты всего, руб.	накладными расходами и сметной прибылью,
	измерения	Трудо- емкость, чел.-ч	приведенный расход		оптовая цена за единицу, руб.		количество, маш.-ч	в том числе зарплата машинистов, руб.	в том числе заработная плата, руб.		руб.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
08.10.01	Устройство	10	04.01.03	м³	13,00	1560	010311	4,38	42	1611	1645
	оснований из	14	119,98		4,21		1,66	1,16	10
	песка 100 м³						120202	7,93
							1,55	1,31
							120910	8,41
							2,18	2,12
							888888	0,00
							3,82	0,00
08.10.02	Устройство	34	04.01.01	м³	15,8	3347	120202	7,93	243	3623	3796
	оснований и	50	211,8		7,17		0,36	1,31	63
	покрытий из						120910	8,41
	щебня 1000 м²						23,80	2,12
							010311	4,38
							2,35	1,16
							888888	0,00
							29,71	0,00
08.30.01	Устройство	125	02.01.01	м³	46,51	9333	010311	4,38	375	9833	10190
	цементно-	155	200,67		39,68		6,4	1,16	74
	бетонных						021244	7,93
	оснований и						15,70	1,29
	покрытий,						120202	7,93
	1000 м²						19,20	1,31
							888888	0,00
							0,39	0,00

Фрагмент перечня ресурсов, применяемых для расчета цен на отдельные виды работ*

________________

* Полный перечень цен ежеквартально, начиная с 1 квартала 1998 года, публикуется в “Вестнике Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России”.

Код ресурса- представителя	Наименование ресурса	Ед. изме- рения	Стоимость в текущих ценах (май 1998 г.), руб.
02.01.01	Бетон товарный	м³	452
04.01.01	Щебень	м³	104
04.01.01	Песок	м³	45
	Трудозатраты	чел./час	10
	Индекс удорожания эксплуатации строительных машин к ценам 1991 г. - 7
	Индекс изменения оплаты труда рабочих-механизаторов - 10

Фрагмент регионального каталога цен на отдельные виды работ

в текущем уровне цен (май 1998 года)

Код	Наименование конструктивных	Основная	Материалы				Эксплуатация машин		Прямые	Всего с
работ по УПБС	элементов и видов работ, единица измерения	заработная плата, руб.	Код материала представителя	Единица измерения	Сметная цена за единицу, руб.	Всего стоимость материалов, руб.	Всего стоимость эксплуатации машин, руб.	в том числе заработная плата, руб.	затраты всего, руб.	накладными расходами и сметной прибылью, руб.
1	2	3	4	5		6	7	10	11	12
08.10.01	Устройство оснований из песка, 100 м³	140	04.01.03	м³	45	5399	294	100	5833	6198
08.10.02	Устройство оснований и покрытий из щебня, 1000 м²	500	04.01.01	м³	104	22027	1701	610	24228	25915
08.30.01	Устройство цементно-бетонных оснований и покрытий, 1000 м²	1550	02.01.01	м³	452	90703	2625	740	94878	98359

Фрагмент сметы на строительство автодороги Москва-Волгоград

(участок Кашира-Воронеж)

Код работ по УПБС	Наименование конструктивных элементов и видов работ, единица измерения	Кол-во единиц	Стоимость на единицу в текущем уровне цен, руб.	Общая стоимость (тыс. руб.)
08.10.01	Устройство оснований из песка, 100 м³	500	6198	3100
08.10.02	Устройство оснований и покрытий из щебня, 1000 м²	100	25915	2592
08.30.01	Устройство цементно-бетонных оснований и покрытий, 1000 м²	100	98359	9836
	ИТОГО:			15528

Приложение 4

Пример расчета стоимости

предмета торгов по объекту-аналогу в текущем уровне цен

За объект-аналог принято строительство кирпичного одноквартирного трехкомнатного жилого дома в Московской области.

Расчет стоимости строительства в Московской области 1 м² общей площади в кирпичном одноэтажном одноквартирном жилом доме.

Таблица 8

№ п/п	Показатели базового периода (1984 или 1991 года)	Ед. изм.	Сумма тыс. руб	Индекс	Показатели текущего (расчетного) периода	Ед. изм.	Сумма тыс. руб
	Сметная стоимость в ценах 1991 г.	т.р.	47,359	7,31	Сметная стоимость в ценах 1998 г.	т.р.	346,168
	В том числе:				В том числе:	т.р.
	материалы (из табл.9)	т.р.	32,615	8,56	материалы	т.р.	279,184
	основная зарплата	т.р.	2,31	6,75	основная зарплата	т.р.	15,592
	эксплуатация машин	т.р.	2,683	7,6	эксплуатация машин	т.р.	20,391
	в том числе:				в том числе:
	заработная плата	т.р.	0,634	6,75	заработная плата	т.р.	4,280
	накладные расходы	т.р.	6,243		накладные расходы	т.р.	21,064
	плановые накопления	т.р.	3,510		сметная прибыль	т.р.	9,936
					Стоимость с НДС (20%)	т.р.	415,402
	Общая площадь	м²	110,8		Общая площадь	м²	110,8
	Стоимость 1 м² общей площади	руб.	427		Стоимость 1 м² общей площади	т.р.	3,749
	Прочие затраты (15%)	руб.	64		Прочие затраты	т.р.	0,562
	Подготовка территории (0,6%)	руб.	3		Подготовка территории	т.р.	0,022
	Инженерные коммуникации (5%)	руб.	21		Инженерные коммуникации	т.р.	0,187
	Всего стоимость 1 м² общей площади	руб.	515		Всего стоимость 1 м² общей площади	т.р.	4,521

Показатели расхода материалов, изделий и конструкций

на 1-квартирный 1-этажный кирпичный жилой дом

Таблица 9

Код ресурса	Наименование материала	Ед. изме- рения	Кол-во на объект	Сметная стоимость в ценах базового периода (1991 год)	Сметная стоимость в текущих ценах	Стоимость на объект в ценах базового периода (1991 год)	Стоимость на объект в текущих ценах, руб.
01.01.01	Фундаменты	м³	3,87	99,78	854,11	386	3305
01.01.04	Балки, прогоны, ригели	м³	7,63	197,43	1690,0	1506	12894
01.01.08	Плиты плоские ребристые	м²	80,14	15,02	128,57	1204	10303
01.02.01	Блоки стен подвала	м³	16,92	69,7	596,63	1179	10124
02.01.01	Бетон	м³	18,64	46,51	398,12	867	7421
02.01.02	Раствор	м³	43,72	44,02	376,81	1925	16474
03.01.01	Кирпич керамический	тыс. шт.	45,8	171,1	1464,61	7836	67079
04.01.01	Щебень	м³	17	15,8	135,24	269	2299
04.01.02	Гравий	м³	6,17	15,14	129,59	93	799
04.01.03	Песок	м³	87,21	13	111,28	1134	9704
04.01.04	Камень бутовый	м³	2,02	15,28	130,79	31	264
04.01.05	Гравий керамзитовый	м³	2,2	23,2	199,44	51	438
05.02.00	Стальные конструкции	т	2,89	237,6	2033,85	687	5877
05.02.04	Арматура	т	0,59	402,84	3448,31	238	2034
06.01.02	Лес пиленый	м³	42,36	165,14	1413,59	6995	59880
06.02.02	Блоки оконные и балконные	м²	28,6	28,93	247,64	827	7082
06.02.04	Доски для полов	м³	2,28	244,78	2095,31	558	4777
06.03.01	Плиты ДВП	м²	13,93	2,4	20,54	33	49
06.03.01	Плиты ДСП	м²	8,63	3,5	29,96	30	258
07.00.02	Плиты минераловатные	м³	13,12	38,93	333,24	511	4372
08.00.01	Плитки керамические метлахские	м²	41,09	5,91	50,58	243	2078
09.00.01	Листы а/цементные	м²	47,62	1,22	10,44	58	497
10.00.01	Рулонные кровельные	м²	442,8	0,53	4,53	235	2008
11.01.01.	Стекло оконное	м²	32,54	2,04	17,46	66	568
	ИТОГО					32615	279184

Аналогично приведенному расчету стоимости материальных ресурсов может быть произведен расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.

Приложение 5

Пример расчета стоимости

предмета торгов по объекту-аналогу в прогнозном уровне цен

Схема определения стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемом на май 1998 года.

(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)

Таблица 10

Наименование составных элементов стоимости предмета торгов	Стоимость в уровне цен 1991 года, тыс. руб.	Индексы в строительстве по отношению к сметным ценам 1991 г. на дату	Стоимость в принятом уровне цен (С_п) на май 1998 г., тыс руб. (гр.2хгр.3)
		май 1998 года
1	2	3	4
Материалы	32,615	8,56	279,184
Основная зарплата	2,31	6,75	19,773
Эксплуатация машин	2,683	7,60	22,966
В том числе заработная плата	0,634	6,75	5,427
Накладные расходы	6,243		48,466
Плановые накопления	3,51		28,564
ИТОГО	47,259		346,168

Определение стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемых на весь период строительства от срока его начала до завершения.

(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен 01.01.91. Индексы цен приняты по сравнению с ценами на 01.01.91).

№№ времен- ных диапа- зонов	Планируемые объемы работ в базисном уровне цен (Сб), тыс. руб.	Даты, соответствующие середине каждого временного диапазона, месяц в году	Индексы цен, прогнозируемые на середину временного периода, (Ип)	Стоимость работ в прогнозируемом уровне цен временных периодов (Сп), тыс. руб., (гр.2хгр.4)
1	2	3	4	5
1	Устройство стен, перекрытий - 23,303	сентябрь 1997 г.	7,21	168,014
2	Устройство кровли - 6,991	ноябрь 1997 г.	7,36	51,453
3	Отделочные работы - 13,982	февраль 1998 г.	8,45	118,147
4	Благоустройство площадки - 2,330	май 1998 г.	8,56	19,944
Итого	46,607			354,558

Приложение 6

Термины, применяемые в настоящих методических рекомендациях

ИНДЕКСЫ ЦЕН - количественно выражают относительное изменение среднего уровня цен. В основании индекса цен лежит некоторая совокупность (набор) товаров, взятых в определенном натуральном количестве.

ИНВЕСТОРСКАЯ СМЕТА (расчет, калькуляция издержек) - комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком.

В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержания службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.

ПРОГНОЗНЫЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ - научно обоснованная гипотеза о вероятной будущей стоимости строительной продукции, экономической системы и экономических объектов и характеризующие это состояние показатели. Широко используется на предварительных стадиях разработки инвестиционных планов и программ как инструмент научного предвидения, вариантного анализа. Применяется в качестве планов-ориентировок.

СВОБОДНАЯ (ДОГОВОРНАЯ) ЦЕНА НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ (ВЫПОЛНЕНИЕ ПОДРЯДНЫХ РАБОТ ИЛИ ОКАЗАНИЕ УСЛУГ) - это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда), в том числе по результатам проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости и материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

СТАРТОВАЯ ЦЕНА ОБЪЕКТА - цена на строительную продукцию, устанавливаемая инвестором (заказчиком) при подготовке документации для проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

ТЕКУЩИЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ - цена на строительную продукцию, устанавливаемая прямым расчетом стоимости с использованием текущих реальных или среднестатистических цен на строительные материалы, стоимость эксплуатации машин и механизмов, уровня оплаты труда. Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

ТВЕРДАЯ ДОГОВОРНАЯ (ПАУШАЛЬНАЯ) ЦЕНА - предусматривает выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной твердой суммы после выполнения последним работ, определенных чертежами или спецификациями. Обусловленная твердая сумма не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений в проект в ходе его выполнения.

В современных условиях многие заказчики отдают предпочтение контрактам с твердой ценой.

Для заказчиков преимущества контрактов с твердой ценой проявляются в точном определении издержек реализации проекта, отсутствии финансовых рисков, простоте выбора подрядчика и управления проектом. Определение издержек по проектам осуществляется на ранней стадии, что дает возможность заказчику принимать решения с учетом предстоящих затрат и сроков выполнения работ до того, как будут произведены крупные капиталовложения. Общий объем капитальных вложений по данному виду контракта является фиксированным, за исключением отдельных изменений, вносимых с согласия заказчика.

Эта статья помогла вам?

Сервис поддержки клиентов работает на платформе UserEcho